2017-04-13
經濟日報
近年政府推出的種種辣招，一直被視為變相推高樓價的重要因素。大埔嵐山上星期連錄兩宗高價成交，正好說明種種辣招稅與樓價的關係。
嵐山兩宗成交 樓價相差12%
上星期大埔嵐山同日連錄兩宗開放式單位成交，其中8座中層A室，實用面積180平方呎，原業主於2015年8月以約164萬元購入，上周成功以330萬元易手，呎價18,333元，創新界區二手細單位呎價新高紀錄，被業界稱為新界「納米樓王」。另一個單位是，嵐山7座高層A室，實用面積同樣180平方呎，剛獲投資者以290萬元接貨，呎價16,111元。兩個單位樓層景觀及間隔均十分接近，但樓價卻相差12%。
根據地產代理提供的資料顯示，兩個單位原業主均持貨不足3年，交易涉及10%額外印花稅（SSD），而納米樓王的買家是一名上車客，為降低上車成本，於是協商由業主支付相關辣招稅，當然業主也會將相關成本轉嫁買方身上，最終以330萬元成交。
而另一宗嵐山7座A室，買家是一名投資者，手頭資金相對充足，有能力支付辣招稅，於是與業主討價還價後以290萬元成交，若連29萬元額外印花稅計，該單位實質成交價是319萬元，與納米樓王其實相差3%。投資者甘願代業主支付高昂的印花稅，背後當然有其計數方法，投資者明白業主一定會將相關成本轉嫁其身上，於是代業主支付29萬元額外花稅，樓價降至290萬元，從價印花稅由6.4萬元（319萬元計）降至4.35萬元（290萬元計），節省2.05萬元，以單位月租7,500元計，所慳稅款約相等近3個月租金收入。
連辣招稅賣樓 成本轉嫁買方
自從政府推出額外印花稅後，連辣招稅賣樓的業主，一直將相關成本轉嫁予買方，買方其實只是將相關辣招稅加入樓價，然後申請按揭分期付款，情況如上述兩個單位，連辣招稅出售的單位樓價比不連稅的高約12%，所以說辣招稅是推高樓價的其中一個重要因素。
根據稅局提供的數據顯示，2015年全年共錄648宗連額外印花稅成交個案，佔該年全年二手成交量的1.6%。有趣的是，2015年樓價高峰期7至9月，平均每月有約65宗連額外印花稅成交個案，樓價由高位回落後10至12月平均每月約40宗，至2016年首季，樓價跌至低位，平均每月僅26宗，正正反映連辣招稅成交多的月份，樓價升勢較明顯，至今年首季，樓價明顯回升，連辣招稅成交的宗數又重上45宗水平。其中3月份錄得58宗，按月上升66%，數字為去年11月加辣後新高，預期未來數月樓價及連辣招稅易手個案仍會上升。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論