2018-07-31
經濟日報
土地供應大辯論經過3個月多時間，焦點似乎重回填海及公私營合作兩大選項。填海的致命缺點在於需要的時間長，令到公私營合作成為補充短中期供應的選項，而關鍵是公私營合作能夠提供多少土地。
千公頃農地 料含不少棕地
土地供應專責小組的諮詢文件是這樣描述發展商新界農地儲備的發展潛力：「根據一些公開的資料及粗略估計，大型發展商合共擁有不少於1,000公頃的新界農地，面積相等於現有全港公私營房屋總土地面積約四分之一」。
超過1,000公頃的土地無論從整體土地短缺的面積（不少於1,200公頃），抑或短中期土地需求（815公頃）亦屬一個龐大的數字，但這個1,000公頃的供應卻可能有不少水份。
正如專責小組在這1,000公頃的估算數字上，亦加上一個註釋說明當中「部分或與新發展區或棕地的土地重疊，故潛在新增土地供應數量可能低於此數」，但具體有多少土地位於新發展區內，有多少成為棕地，連小組成員亦未必有很清晰的概念。
假如按照專責小組的做法，參考主要發展商的年報及業績資料，現時4大發展商共擁有近1,000公頃的農地儲備。
以當中擁有最多農地的恒地（00012）為例，所持有4,490萬平方呎農地（417公頃），業績報告說明當中240萬平方呎位於新界東北發展區，而規劃中的新界北發展區內亦佔136萬平方呎，洪水橋發展區範圍內更有多達647萬平方呎，還未計及發展商亦有不少農地儲備位於元朗南、錦田南範圍內，單是上述3個發展區已佔超過1,000萬平方呎的農地儲備。
至於發展商手上有多少土地已經由農地荒廢成為棕地，市場上無一個客觀數據提供，但從洪水橋、元朗南的例子來看，這類土地（同時是發展商土地儲備亦是棕地）的數目應該為數不少。
除了新發展區內的土地外，可以留意的是發展商還有相當土地位於濕地或生態敏感的地區，以上述恒地為例，便持有南生圍超過1,023.7萬平方呎（95.1公頃）的土地，多年來因為保育問題而拖延上馬。
到底政府會否接受這類爭議性的項目參與公私營合作，從而提高地積比率、釋放土地潛力，亦屬未知之數。
單是以新發展區內的土地，以及濕地地區範圍內的土地，合共已經佔恒地的農地儲備近一半，餘下大約2,400多萬平方呎土地有機會作公私營合作。但當中有多少土地符合參與公私營合作的資格，而發展商又願意拿出來參與計劃的，數量更難料。
發展潛力大 惟須多管齊下
正因為發展商農地儲備的發展潛力充滿變數，所以諮詢文件假設，當中15%土地可以在短中期釋放，涉及150公頃，而在中長期釋放的則約30%或300公頃，已經屬於進取的估算。
所以，即使公私營合作的潛力大，能夠提供短中期土地供應，但要滿足短中期嚴重的土地短缺，還是需要多管齊下，一併透過發展棕地等去增闢土地。
撰文 : 唐榮