2018-07-31
經濟日報
港大提另類公私營合作計劃，建議發展商自願交出土地重新規劃，其中3至5成上繳作公營房屋，料釋出1,000公頃土地建30萬伙；另建議政府發行土地債券，以換取發展商農地。
林鄭晤業界 施政報告諮詢
另外，消息指，事前預告會在施政報告交代土地房屋政策的特首林鄭月娥，昨日亦約見一批包括土地供應專責小組在內數十名的土地、房屋界別人士，就施政報告作出諮詢。消息指，施政報告將交代有新的房策推出，惟需要有土地配合，因此填海造地等措施亦無可避免會提及。
如何釋放私人發展商或業主在新界農地儲備，是土地「大辯論」的焦點選項之一。港大科斯產權研究中心的學者昨日便就釋放新界農地提出「土地區劃整理」及「土地債券」兩項建議。
港大房地產及建設系副主任蔡鴻達解釋，「土地區劃整理」是由私人發展商將零散、不適合作發展的土地，主動向政府交出，並透過綜合規劃成一個小區一併發展，而發展商則可獲批一幅價值較高的土地作交換。
發展商或主要業權人至少須持有該小區逾3成業權，計劃亦須取得所有業權人的同意，並須向政府上繳「發展商責任」土地，比例由30%至50%不等，土地將交由政府興建公營房屋。
蔡鴻達解釋，與政府提出的公私營合作方案不同，此方案下政府沒有特別的合作對象，同一小區下的不同業權人亦可以向政府提出，政府視乎不同方案選擇對象。假設將建議在新界1,000公頃的私人土地上施行，將可提供不少於30萬個新造房屋單位，及為政府帶來數千億元的補地價收入，亦有望成為短中期供應。
如換地權益書 惟須自願交地
至於另一項「土地債券」建議，性質類近過往政府在新界收地的甲/乙種換地權益書。港大房地產及建設系主任鄒廣榮稱，土地債券屬於一種土地發展權的期權產品，與換地權益書不同的是，換地權益書是由政府劃定指定發展區內徵收、發行，而土地債券雖然亦是政府發行，但由發展商、原居民的祖堂地等主動提交土地交換。
同時，土地債券亦可以在市場自由流通，而政府則就換得土地重新整理，在加高地積比率後，將土地推出市場，由持份土地的發展商利用土地債券競投，形容是「遠水救近火」的方式。土地債券可以毋須強行收地下，能夠釋放新界2,000公頃祖堂地，可建設新市鎮及解決棕地和丁屋等問題。
對於發展商會否只利用偏遠的農地交換土地債券，港大房地產及建設系教授黎偉聰稱，不擔心這個情況，因為政府可以視乎手上收回的土地，去規劃新市鎮發展。
目前上述建議書已經在今年2月提交土地供應專責小組，據鄒廣榮透露，將會繼續研究執行細節，並作個案研究，結果將於9月底「土地大辯論」結束前再遞交。
撰文 : 余敏欽