2018-10-12
經濟日報
銀行加息後，大部分業界認為對樓市衝擊有限。事實上，近月二手樓價的確漸漸回落中，中原指數128個屋苑有84%按月下跌，跌幅最大逾11%。不過，樓價雖然回調，但是上車機會暫時仍未浮現。
根據上周的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）報185.51點，按周跌0.58%，中小型單位指數更連跌5周，屬逾兩年來首次。翻查指數內涵蓋的128個成分屋苑，有107個屋苑的指數按月回落，較前一周的96個再多11個，樓價按月跌幅介乎0.14%至11.38%（貝沙灣）。
CCL中小型指數 連跌5周
當中，以新界東跌勢最明顯，該區有26個成分屋苑，上周全線見紅，跌勢最明顯是大埔中心，實用呎價最新報16,142元，較上月初的17,572元，下跌8.14%，也是過去8個星期來首次跌穿1.7萬元的水平。
最新樓價指數是反映9月24至30日期間所簽署的臨時合約個案，翻查當時的新聞報道，大埔中心造價開始回跌，例如4座中層H室，實用面積299平方呎，以480萬元易手，較8月下旬同類單位5座中層B室以556萬元易手，同類單位造價回落14%。
值得留意的是107個跌價的成分屋苑，以呎價來分析升跌幅度。然而，近年樓價高企，上車一族甚少以呎價來衡量樓價的高低，最主要是以入場銀碼能否承造高成數按揭來計算入市機會，而中原指數內的128個屋苑，雖然有10個屋苑按月跌價超過5%，但以單位價碼計，暫時未有400萬或以下的單位提供。
能否造高按 才是入市誘因
換言之，樓價雖然回調，對於上車一族而言，上車的機會不算急增，暫時只能夠在二、三線屋苑或單幢舊樓才提供400萬以下細單位。因為經過近兩個月的靜市後，近日二線屋苑的造價率先跌穿重要的心理關口，例如沙田翠華花園1個星期內，有兩個單位造價跌穿400萬元。其中B座中層4室，實用面積215平方呎，上周六以395萬元易手，屬於近期罕見低於400萬元的供應。
翻查中原地產網上放盤資料，樓價400萬元或以下的盤源，最新報408個，較6月份時低位369個，增幅約1成。不過，這類放盤當中包括大批未補地價的公屋單位，只有合資格人士才有機會購買。而根據祥益地產提供的放盤資料顯示，屯門400萬元或以下的私樓單位，現時僅40個（見圖），比7月份的36個輕微上升。總括而言，樓價雖然回落，但上車機會暫時不多，上車一族可能仍要等候一段時間。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論