2018-07-31
明報
【明報社評】土地大辯論5個月公眾諮詢，迄今已過了一半，土地供應專責小組將於8月舉行大型抽樣民調，以便稍後向政府提交意見。土地大辯論步入關鍵時刻，是時候逐一審視各大選項。土地小組4個短中期選項，以發展新界私人農地儲備爭議最大，政府傾向公私營合作模式，盡快釋放土地，惟民間不少聲音主張政府直接收回閒置農地建屋，兩種迥異取態，反映兩套圍繞政府與發展商關係的對立觀點，然而增加短期土地供應乃務實課題，沒必要自困於二元對立非此即彼，有些土地政府可視乎情况直接收回，有些可以與發展商合作，前提是政府建立可信機制，杜絕官商勾結利益輸送。
跳出非此即彼思維
看政府發展商關係
土地大辯論開展至今，社會上仍然有聲音質疑土地小組「誇大」土地供應短缺，揚言香港「沒有土地供應問題，只有土地分配問題」，云云。政府為了解決港人住屋需要，當然有責任正視土地分配問題、多為市民興建資助房屋，然而這可不等於香港沒有土地供應問題，市民希望「住好些住大些」，也需要更多的醫療安老等社會服務，凡此種種都需要更多土地供應，如果只是因為不滿「地產霸權」，就連增加土地供應的現實需要也予以否定，未免不智。不管政府對各個短中長期土地選項有何傾向，公眾都應該說清楚對增加土地供應的看法，讓道理愈辯愈明。
增加短中長期土地供應，大原則一定是多管齊下。長遠來說，維港以外填海乃是必然選項，只是遠水難救近火，所有短中期供應選項，包括發展私人農地儲備和棕地，以及收回部分私人會所用地等，全都需要派上用場。過去數十年，各大發展商在新界收購大量農地，估計累積超過1000公頃，這些荒廢農地缺乏交通基建等配套，長期「曬月光」。對於如何釋放這些土地，政府主張公私營合作，由當局提供水電交通基建等誘因，吸引發展商將這些荒廢農地拿出來發展，按照指定比例興建私樓和資助房屋，然而亦有人主張引用《收回土地條例》，由政府直接徵用這些私人土地，興建公共房屋。
兩種意見有同一目標，即利用新界私人農地建屋，惟手法南轅北轍，關鍵在於兩者對政府與發展商關係，有着截然不同的看法。公私營合作，講的是政府與發展商可以攜手共贏，為社會爭取最大利益；直接收回土地，強調的是政府不止要劃清界線，還必須跟發展商鬥爭，才能捍衛社會利益。
在不少市民心目中，「地產霸權」與「官商勾結」就是一枚硬幣的兩面，過往政府偏袒發展商事例罄竹難書，無論是縱容興建發水樓，又或濫用酌情權向發展商多批土地，全都令人覺得政府是明益發展商，市民憂慮官商勾結利益輸送，絕非無的放矢，然而公私營合作確是短期釋放大量土地建屋的最有效方法。本港短中期土地短缺嚴重，凡是可以大幅增加供應的方法，都應該考慮，沒必要因噎廢食，看待政府與發展商關係亦沒必要一刀切，只容許在「合作」或「鬥爭」二擇其一。如果政府能提出一套獨立、透明和可信機制防止利益輸送，在此前提之下，公私營合作仍可以考慮。
建獨立透明可信機制
防官商勾結利益輸送
政府若要推動公私營合作，必須先定出幾項基本原則。首先，政府為項目投入的公帑，至少要換回等值的公營房屋；其次，私人發展商要補足地價。政府應訂明，凡是公私營合作項目，公私營房屋比例起碼應為六對四之比，至少與長遠房屋策略督導委員會所定下的標準看齊；鑑於昔日官商勾結劣績，政府必須建立一套各界信服的補地價機制。過去補地價程序長期由少數政府官員主導，缺乏獨立專業人士參與，如何釐定金額毫無透明度，即使4年前當局推出新措施，改善補地價機制，情况仍未見顯著改善。當局有必要讓更多獨立專業人士參與補地價決定，確保機制更為公平開放，釋除賣大包明益發展商的疑慮。
公私營合作開發新界農地，無可避免牽涉到整合土地乃至「地換地」問題，如何公平公正衡量每塊土地價值、做到等價交換，是關鍵所在，這個關鍵點必須交由獨立於政府的機構處理，否則不可能有公信力。有意見主張成立「公私營合作管理局」，專責審理公私營合作項目；理論上，政府也可考慮以合營公司模式，負責整個發展區規劃，在公司董事局引入獨立董事，負起監察角色。設立專門機構處理公私營合作項目，精義在於落實獨立監督，防止利益輸送，如果當局能確保不同界別獨立人士可以參與決策、保證過程公開透明，公私營合作仍是一個可以考慮的選擇。當然，政府也應該視乎情况，在有需要時基於公眾利益直接收回土地，說明政府並非不敢向發展商說不。