2017-04-11
明報
北京友人發了個微信給我，問我香港發生什麼事，為什麼這麼多人排隊搶購不到30平方米卻賣800萬港元的納米樓。我苦笑回說，北京的樓價在過去1年漲了近50%，香港要急起直追。差不多同時間，紐約友人電郵問我，香港房價連續7年位居世界最貴，為什麼特區政府沒有針對政策。我只能回他一個苦笑的Emoji。
香港的房屋問題，既有國際大環境因素，也有本土特殊理由。2008年金融海嘯之後，全世界都行寬鬆貨幣政策，帶來資產膨脹（Asset Inflation）。不過人家歐美日是大跌後的回升，香港（和中國）樓價是只在2008年10月至2009年3月的短時間輕微下調。香港樓價長期高漲，政策錯誤導致供需失衡是主因。這個錯誤是膜拜高地價帶動經濟發展，害怕1998至2003年樓價崩盤的傷害重現，因而居住的民生問題要讓位給置業的投資問題。
梁振英供應量 與曾蔭權相差無幾
5年前梁振英獲選成為特首，提出房屋政策是重中之重的施政。梁振英上任4年多，2012至2016平均每年私人住宅落成量只有12,000個，與曾蔭權7年平均每年11,880個，相差無幾，與1987至1996那10年的年均29,870個單位相比，更只有那時的40%。新樓供應不足，結果是樓價（在2012年7月至2017年2月）升了53%。正所謂「實踐是檢驗真理的唯一標準」，煙草大王何伯的乖孫當年在梁競選時質疑梁的誠信及管治能力，倒是有其道理。
順便一提，1997至2004年董建華那7年多，新樓供應平均每年是26,790伙，根本沒有增加。當時樓價大跌，亞洲金融風暴是主因，1997年歌舞昇平的繁華假象是推手，「八萬五」是從沒出現的假象。
殖民時期，《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃；回歸後，政府賣地沒有限制，隨政府自主安排。回歸前新樓供應反而遠多於回顧後，反映什麼問題？我不相信是政府有心無力，我也不接受是政府無能，我相信是整個特區管治團隊依然膜拜地產帶動經濟，只不過影響力從李氏力場轉移到別的勢力。再看過去4年多，政府曾經2次撤回住在宅土地的招標，原因是投標價低過底價。這反映政府不願意低價賣地，惜地如金，無心讓樓價下調。
高地價政策 積重難返
梁振英政府過去4年對新樓供應的預測較實際高出20%。在今年的施政報告中說，預測未來3至4年新住宅物業的供應量可以達9.4萬個單位，未來5年可以興建公共租住房屋（公屋）單位約71,800個、資助出售單位約22,600個。政府在2014年底公布長遠房屋策略，訂定未來10年的總房屋供應目標為46萬個單位，當中出租公屋20萬個單位、資助出售單位8萬、私人樓宇18萬。這些數字，看來要打個8折。
香港行高地價政策，源遠流長，一直行之有效，持份者利益攸關，已經積重難返。政府庫房收入需要它，地產商需要它，銀行需要它，小業主需要它。樓價要下調，就只能等經濟或政治出問題。
御峰理財董事總經理 mfchan@nobleapex.com
[陳茂峰博士 峰哥EQ]