2017-04-10
明報
清明節，龍淵子回鄉掃墓，福建人大都比較傳統，認識的福建朋友，尤其是有頭有臉的基本都回去了，比春節還人齊。這次回去，感覺內地經濟好了不少，福建經濟在2014到2016年這段時間相當困頓，大部分有錢人在「礦、地產、出口、服裝、船運」方面都苦苦經營，而民間借貸猖獗，不少莊頭走佬，留下一堆堆受害者。
這次回去，覺得市面經濟景氣了不少，地產的庫存也消化得差不多。老百姓的口袋也豐實了些。所以，分析中國，尤其經濟前景，千萬別信老外或者香蕉人，這群人的眼裏世界是單一的，除了美歐沒有其他，不同的就一定是異類。當然龍淵子也覺得歐美經濟文化政治代表世界最高水平，可各有前因莫羨人，今時今日的中國是一個奇異的產物，一個這麼大的國家，14億的人口，人又勤勞耐忍，在一黨專制領導下，雖事事看着別扭，可會迸發出什麼果實也不是你老外或香蕉人可以預測的。說真的，你對中國了解有多少，信你，中國就還是印度或者印尼啦！別告訴我你會相信中國有今天。前幾天，我朋友在大和工作，他們的一個香港人經濟師估計人民幣到2018年底會貶到9，我無語！麻煩你思考問題的器官是大腦，不是其他。
在福建跟幾個朋友吃飯，談到香港樓市，哈哈！席間兩個地產商朋友都表示要來香港發展，事實上他們過去一年參與了不少香港項目投標，可惜都有更激進的內地發展商競得。和他們聊了很多香港樓市，原來香港地產在他們眼中是很吸引的﹕
內房眼中 港地產極吸引
（1）借貸成本低，2厘左右，連買地的錢都可以貸 款，實際現金投入很低；
（2）香港稅率世界數一數二低，毛利率15%，淨利率已經可以接近10%，沒有內地恐怖的土增稅；
（3）美元收益，如果人民幣一年貶幾個%，可有效對冲人民幣資產；
（4）香港人文明，愛物業，香港土地供應又少
是呀！完全在理，現在在中國，土地價格完全瘋狂，尤其是一線城市，麵粉價格就等於麵包，香港的地貴，可用現房價算，畢竟還有5%以上利潤，加上美元升值，回報已經完全「和味」，所以你笑他們瘋狂，他們笑你看不懂。
事實上內地發展商南下香港，無論香港本地發展商喜歡興否，都是無力改變事實和未來的，香港地產商未來能保住一半市場佔有率已經要謝天謝地了。如果內地地產龍頭決心南下，是絕對會攻陷香港地產市場的，為何：
內房較港地產商擁4優勢
第一，香港地產商太小，香港地產商市值大，可規模很小，就算新鴻基地產（0016）一年銷售也就300來億港元，內地龍頭，碧桂園（2007）、恒大（3333）、萬科（2202），今年的銷售應該都在5000億元人民幣以上，這樣的流水，撥個幾百億在香港買地，簡直是小錢，內地這級別的發展商買地金額規模都在兩千億元人民幣左右。所以，如果他們硬來，又覺得香港地產項目吸引，你怎麼競爭？
第二，香港地產商對利潤率追求和內地發展商完全不同。內地發展商如果項目能有10%淨利潤率已經爽到爆，香港發展商可不是，你要他們不盈利，他們怎麼可能過得了自己那關？所以，怎麼競爭？
第三，內地發展商在住宅方面，事實上現在能力已經高過香港發展商，香港發展商以前可能是世界上最幸福的一群，幸福到他們幾乎忘卻了買房人的基本利益。
第四，香港發展商的老闆現在都年紀很大，不是七十就是八十，內地發展商老闆現在正當年，輸得起。所以，你要香港一班大有錢人在這年紀去跟一班接近瘋狂的新參與者競爭，你說怎麼弄？
新地肩負捍衛港地產最後榮譽
總結來說，龍淵子覺得香港樓市未來土地大部分都會被中資奪得，這是不可扭轉的，而香港地產商最後的榮譽將由新鴻基捍衛，長江（1113）、新世界（0017），恒基（0012）及會德豐（0020）規模會慢慢變小，其他的像太古（1972）、嘉里（0683）及信和（0083）等就更難想像了。天要下雨，擋也擋不住！
[龍淵子 清源茶舍]