2018-07-27
經濟日報
有樓花推出聲稱以平過市價10%發售，無論大家是否認同也好，已經給了一個信息予市場，就是和二手鬥平！顯然市場已經作出了改變，之前很多人對政府推出空置稅是嗤之以鼻，但是其實空置稅的本質就是向樓花施辣招，而且是為積聚了大量的供應量下了出售的底線！
租金料升 等居屋風險成本高
太多人以為一手樓積聚供應只是9,000個空置單位，但是實際上現在正興建中的樓花有8.1萬個，其中只有1.7萬個是賣出了的，再加上原本9,000個起好的空置單位，我們總共有7.3萬個，7.3萬個在近年的銷售速度要3、4年才可消化到，還有起碼2.3萬個賣了但未起樓的曬太陽地，很明顯短期的供應量已經太多，所謂供應不足其實只是欠缺中長期的供應量，人們對短期供應過多的私樓嚴重低估風險，反而對供應並無大改善的居屋卻反應過敏，雖然大量群眾被政府增加居屋的彩池所吸引，但是我認為市場的消費者是精明的，「等居屋」的「中獎」機會不大，縱使樓花辣招能令私樓價格停頓甚至微調也好，市場買賣成交大減，剛需一樣會去了租樓，租盤自然會在租務成交後減少，之後租金便上升，增加了「等居屋」人士的風險和成本！
未來數以十萬計的買家中是不斷有人甦醒的，只要這些甦醒的人多過二手的放盤量，其實價格應該是上升才對，除非政府再出手，居屋反而最後會上升，但我想強調，以上我評估的市況實際上不是一個樓價回復調整的勢態，實際上，如果以上情況真的如我所料發生，也只是調節了上升軌道過多的部分，在下半年出現的我相信是居屋及上車盤繼續上升，而樓花或者樓花推出影響的板塊則價格會下跌，結果令到置業的階梯，階級與階級之間距離縮短減距離。
市場不單多變，更在矛盾及扭曲中成長，筆者盡力分析及分享，希望可以給到讀者有價值的參考！
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁