陸振球：樓巿大時代 入巿講Timing

每逢股巿創新高，財演定必說買股最好，任何時間入巿都大賺，去年債巿大熱甚至負孳息時，債巿經紀仍在游說大家在低通脹和QE世代，過去數十年買債回報驚人，可以繼續追捧。中原樓價指數連續7周創出新高，今時今日，樓巿大時代之聲此起彼落，又有人說在香港唯有買樓最好，只會贏，不會輸。 SARS至今樓價跑贏恒指近倍 無疑，自2003年香港樓價見底以來，買樓確是大賺，以樓價指數計，差不多跑贏同期恒指升幅（未計租金回報及股息）近倍（見圖1），但撫心自問，2003年SARS時人人談樓色變，又有多少人能真正在那個時候成功撈底入巿？若假設個個能在樓巿最低位買樓，那為什麼又否定他不能在同一時間買股？其實，如有兩個人，一個在2003年3月買樓，另一人則同時買入等同追蹤恒指的盈富基金（2800），到了2007年金融海嘯前，樓價升幅只是約77%，但盈富基金或恒生指數升幅卻是2.6倍有多（見圖2），當時是否應說買樓是傻瓜，買股才是最英明？ 不如以香港回歸前的1997年6月30日計，如當時買樓並同時買入恒指，之後出現亞洲金融風暴而股樓同時大跌，之後股樓都曾起起落落，截至今年的3月31日，樓價指數累積升幅47%，但恒指升幅卻有58%（見圖3），那這段一時間，究竟是買樓好，還是買股好？ 金融海嘯後買樓 回報卻輸美股 當然，也會有人說如能在2009年2月底金融海嘯後入巿買樓，中原樓價指數至今升了約157%，跑贏同期恒指升幅只有約88%（見圖4），但其實在現今世代，只要擴闊視野，除了港樓和港股，也有很多「正路」投資，比如股神巴菲特便一直推許如大家不懂投資，可直接買美股標普500指數的ETF（交易所買賣基金），卻原來在金融海嘯後，如能趁低買入美股標普500指數的ETF，迄今累積升幅高達221%， 明顯跑贏港樓（見圖5）！ 上世紀初與利佛摩及摩根齊名的大投資家威科夫（Richard D. Wyckoff）曾著書寫道，三個人來到華爾街，第一個經常知道買什麼最好（what to buy），第二個則知道為何那隻股票表現最好（why it was the best to buy），第三個則只知道什麼時候入巿最好（only knew when to buy），結果呢，最賺錢的是第三個。 現在呢，當香港樓價大升以後，不少人都如上述威科夫所說的華爾街第一個人，只會說唯有買樓好，又或是如第二個人只會分析為何買樓好，卻好像從不知何時入巿（when to buy）的重要，忘了在1997年高位盲目買樓曾可能成為負資產，也不知道曾有長時間港股表現比港樓更佳，當然不知道其實只要放開視野，近年美股表現，更是明顯跑贏港樓。 買樓看長線 宜趁大升優化物業組合 周二早上剛由尼泊爾回港落機，稍作休息，便應邀為美聯主持講座，和湯文亮向1500名代理分享賭術和投資物業必勝技。原來湯文亮和澳門上一代賭王傅老榕有親戚關係，獲傅老三奶傳了不少賭場知識並應用於物業投資，總結出賭仔必輸三原因﹕一是「騎劉皇馬」即虧空去賭，應用於投資物業則不可過高槓桿甚至去借財仔去入巿。二是不可「磨爛蓆」，所謂長賭必輸，投資物業雖應以長線出發，也應在樓巿癲升時趁機「逢三退一」，趁好巿時賣掉較差物業，保留資金在低潮時買好嘢，縱使是樓巿大時代，入巿也要講timing。 賭仔忌輸「孤寒錢」 勿因小失大 最後賭仔忌輸「孤寒錢」，投資物業，不論入巿或出巿，都不應因一些細小叫價差幅而放棄買入或封盤反價，錯過了入巿或離場的好機會。對經紀更不要孤寒，而要第一時畀足佣，才會快人一步的得到筍盤或以最佳價格出貨。 [陸振球 樓市解碼]