2017-07-17
經濟日報
地產代理監管局日前就非住宅物業買賣、租賃發出執業通告，加強工商舖市場規管，但長遠要達至保護買賣雙方利益，除了規管地產代理外，政府亦應提供更多配套協助。
建築面積 無統一計算方式
目前香港非住宅物業，亦即是以工商舖、工廈、商廈及舖位的買賣，並無一套針對性的法例規管，最主要是靠地產代理監管局透過《地產代理條例》，以及部分屬於預售樓花同意方案下的項目由地政總署規管。
相對於已經立法規管、運作多年的住宅一手市場，工商舖的買賣亦的確存在不少未完善的地方，例如工廈、商廈樓花，以至商場劏場的銷售不一定有樓書提供，即使有樓書，資訊的詳盡程度亦難及住宅新盤，而銷售時亦未必有正式價單，「海鮮價」的情況亦時有出現。
更重要的是，現時工商舖物業的買賣仍採用建築面積計算方式，而建築面積背後卻無統一的計算方式，例如工廈的實用率一般約7成，而部分劏場的實用率卻可能只有5成。
過往這個問題影響不大，因以往購買工商舖的大多是以投資者為主，對於買賣物業較熟悉，甚至有條件僱用專業人士處理買賣。然而，近年政府透過「辣招」趕走在住宅市場的投資者，加上有業主掀起將工廈、舖位「劏細」出售的潮流，甚至吸引到負擔不起在住宅市場上車的買家。
大批不熟悉工商舖市場的新手湧入，自然容易衍生各種紛爭，去年地監局接獲涉及工商舖的投訴就達84宗，按年多1.9倍。
因此，當局針對非住宅買賣、租賃增加規管亦屬預期內，只是現時只透過地監局發出執業通告向地產代理作出規管的做法，亦未必能完全解決問題。
例如，新執業通告雖然規定代理在廣告或者向客戶提供面積時，須有合理的資料來源，包括首次買賣合約、發展商樓書或者測量師報告。然而，代理未能掌握有關資料，仍然可以自行提供面積數字，只是須註明該數字並未核實。
有從事工商舖的代理就認為，不少舊式大廈未有樓書，難以找到實用面積資料，若要每次在廣告內的面積數字旁加上「未核實」的字句，做法亦未必理想。而對於買家來說，最終亦未必能夠獲得關於物業面積的真實數字。
提供更多數據 差估署有責
事實上，過往政府推動住宅市場採用實用面積，除了透過《一手住宅物業銷售條例》規定新盤只能夠表述實用面積，在二手市場可透過差估署旗下的物業資訊網或資訊聆，提供各個單位的實用面積，令地產代理能夠有所依據，問題是現時不少工商舖物業均難在上述渠道取得面積數據。
若果政府有意加強工商舖買賣的透明度，其實應該由上述渠道提供更多數據，做法亦能利民。
此外，執業通告雖然規定代理銷售非住宅樓花時，需要向準買家提供樓書及價單，但地監局通告本身不規管發展商。若果發展商無向代理提供樓書等，代理亦無法向準買家提供。
由此可見，要完善工商舖買賣的規管，路途仍然相當漫長，特別是配套上仍然需要政府的配合，而一手住宅買賣規管由倡議到最終立法執行，時間數以年計，現時工商舖的規管只是剛剛開始。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論