2017-04-07
經濟日報
地產站ps.hket.com最近發布的成交資訊，在一片破頂聲音中，不失為一些溫馨提示。
大坑名門高層 蝕714萬易手
•西半山干德道ICON高層B室，實用面積513平方呎，原業主於2009年以約1,209萬元購入，以1,080萬元易手，持貨7年帳面蝕讓約129萬元。
•上水歌賦嶺新近錄得紅楓徑單號屋易手，實用面積1,315平方呎，以1,460萬元獲承接，實用面積平均呎價11,103元。原業主於2012年以1,601萬元購入上址，持貨約5年，是次轉手帳面蝕讓約141萬元離場。
•大圍名家匯2座高層C室，實用面積1,088平方呎，屬於3房間隔，原業主於2012年初以約1,558萬元購入，剛以1,358萬元易手，呎價12,482元。業主持貨5年帳面損失200萬元，若連釐印費、代理佣金等雜項支出計算，實質蝕讓逾270萬元離場。
•大坑名門3座高層A室，實用面積1,752平方呎，原業主早於2007年以4,791萬元購入，剛連車位以4,300萬元易手，持貨10年帳面仍需蝕讓491萬元。若連釐印費（約180萬元）及代理佣金等雜項支出，估計實質蝕讓約714萬元。
高溢價購入 轉售回歸市價
唐榮過去曾提及，樓市暢旺、樓價續升，一手往往勇於開價，買家亦勇於承接，過去曾有一些年份，大量新盤在高溢價的情況下，流入買家手中，一旦落成入伙，小業主放售變回二手單位，原有的高溢價因素，加上缺少了當初買入時，發展商各項付款按揭優惠等等，轉售時需要回歸到市價水平，與同一屋苑、鄰近二手盤比拼。
過去曾有一段時間，有內地客支持、新盤豪宅化、本地買家偏愛新樓等等因素下，新盤樓花（期貨）價錢遠超出當時當區現貨價錢，結果持有一段時間，即使樓價持續上升，升幅仍追不上當年買入的溢價幅度，當要沽出時，需要蝕讓。及後樓市調整，發展商開盤價較貼近市價，到了近期，發展商加價態度積極，開始有大幅超出二手價的情況。
一二手價差 料幅度續擴大
附表翻查自2007年至今，共十年的土地註冊處資料，比照同一年份，不同的一手及二手平均每宗成交價格，以及換算一手成交價是二手的多少倍數。最高峰時，一手價曾是二手的1.8倍，平均每宗交易貴779萬元，又或者每買1個一手單位，幾乎可以買3個二手單位，那年是2011年。
一二手樓價差距，2015年一手曾只是二手0.5倍，但去年回升至0.7倍，到今年首季，一手價高出二手又再逼近1倍水平，雖然較2011年1.8倍的高峰仍有一段距離，但一手正不斷加價挑戰市場承接力，估計一二手價差幅度有機會進一步擴大。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論