2017-07-15
明報
今年以來香港樓巿的熱潮，一定程度是源自去年11月起內地資金海航集團接連以天價投得啟德住宅地皮所推動，之後人們不斷說中資似有無窮無盡的資金來香港買地買樓，所以任何癲價也可以入巿。不過，原來根據中國商務部最新公布數據，今年上半年內地資金到海外進行併購資產活動已大減，其中涉及房產的資金按年比更急跌近八成！
去年中資企業在海外併購交易額高達2000多億美元，比2015年增加超過1倍。不過，今年首6個月中國有關金額只有481.9億美元（約3759億港元）（圖1），按年下降45.8%，其中房地產、文化、體育及娛樂行業的投資額均大跌逾八成。
事實上，今年3月時人行副行長兼國家外管局長潘功勝已表示，部分企業海外投資存在非理性及異常投資行為，更指去年中國企業於海外收購許多足球俱樂部，有些甚至以直接投資為名轉移資產。商務部最新數據則顯示，今年上半年文化、體育和娛樂事業對外投資下降82.5%，佔同期對外投資總額1%；此外房地產業對外投資按年下降82.1%，佔同期總額2%。
港元續跌 資金有流出迹象
其實，從人民幣和港元的匯價走勢（圖2），已可看到中港資金的一些流向迹象，今年1月初時，美元兌人民幣曾高見近七算水平，現已回落至6.8以下，同一時間，美元兌港元卻在年初時約7.75水平，逐步升至現在的7.81以上（即港匯下跌），便反映內地撤資高潮已過，相反香港資金在美國加息下出現流走迹象，若情况持續，內地資金可永遠撐高香港樓價的說法，便漸漸受到挑戰。
說回海航，去年底開始發功以高價搶港地的時候，有分析說其實力雄厚，所以不單只可以來港搶貴地，甚至在全球各地買酒店、買銀行，以至買高爾夫度假村等控股公司股權，涉及資金超3000億元，亦以此來推論中國企業銀彈多的是，可以買起整個香港都得！殊不知近日彭博社踢爆，海航原來將不少併購公司的股權超過九成作抵押融資，涉及金額近1900億元，當中涉及抵押的股份公司，其股價今年以來已錄得明顯跌幅！
有金融界朋友說，海航的做法，令人聯想到香港一些買樓客，入巿後單位不斷透過財仔加按融資，當中有過了一段時間後，發覺最終還不了供款，物業最終要被沒收變成銀主盤，只望海航不要步那些財仔盤業主的後塵，有一天竟要將高價搶買的香港地皮因周轉問題要撻訂或賤賣，從而衝擊的香港樓巿。
沒癲價搶地 新地股價升
當然，有人說如海航這一類內地發展商，比香港的行家更高瞻遠矚，看到香港未來10年或更長遠的美好前景和樓巿潛力，今日買地買貴了，他朝樓價大升時，會發覺是其實是買平了。這種看法對嗎？那需要時間來證明，不過海航旗下一家有以高價投得啟德地皮的香港上巿公司香港國際建設（0687），其股價今年以來卻跌了約一成八，相較沒有和它鬥癲搶啟德地的香港發展商新鴻基地產（0016），今年以來股價升了約一成八（圖3），似乎投資者以真金白銀，對沒有以癲價搶地的發展商投下較有信心的一票。
天水圍改大單位 或預示細戶過剩
說到新地，曾淵滄教授日前在友報撰文表示，這家發展商在天水圍的一個發展項目近日向特區政府提交發展修訂方案，擬建單位由2194個減少至2031個，單位減少意味着會減少一些面積很小的單位，改成大單位，這說明新地管理層開始估計未來小單位供應可能過剩，想買樓的人不妨參考。
到底小單位甚至如劏房的納米式樓盤，未來還有多大的升值空間，相信不少人都十分關心。「舖王」鄧成波最近以近12億元向亞洲聯合基建（0711）（前稱俊和），購入擁有當今新盤市場最細面積單位的屯門住宅菁雋，並擬長線收租；以可建樓面15.2萬方呎計，呎價低於8000元。據悉明年9月落成後，最細一款實用128方呎開放式戶的月租有機會低見4000元。
鄧成波兒子鄧耀昇接受查詢時表示，菁雋最細單位只有128方呎，買入收租是看準「家家有求」，不少人只求「有瓦遮頭」短住一段時間、儲到錢後再搬往較大單位，又指現時市區套房租金約6000元，相信月租4000多元，可租到菁雋最細的單位。
說實在的，若項目以將來租金4000多元放租單位，實在不愁沒租客，現在就算是錦田的偏遠新盤，呎價也要萬多元，今回「舖王」能以呎價不用8000元買入整幢物業，可說是筍價，不過亦令人反思，發展商究竟是否等錢使，還是對細單位的後巿有保留，才願意將物業在樓巿熱火朝天時以筍價出讓？
[陸振球 樓市解碼]