2018-07-26
明報
【明報專訊】特首林鄭月娥上月底推出修改居屋定價機制等6項房屋政策新措施（下稱「娥六招」，見表），希望扭轉今日房屋供不應求、樓價飈升的局面。不過，獅子山學會營運總監白仲祺認為，「娥六招」對市民置業的幫助有限，當中居屋以市值五二折出售，料令認購人數大增，中籤率大跌，減少真正有實際置業需求家庭的上車機會；他認為，林鄭若真心希望穩定樓價，增加住宅土地供應才最有效，包括改劃部分粉嶺高球場用作興建10萬伙居屋。
反映二手樓價的中原城市指數在林鄭上任特首以來勁升17.3%，故外界有批評指其在房屋政策上「交白卷」。上月底在「七一」回歸21周年前夕，林鄭召開記者會宣布推出「娥六招」，稱旨在達到3個目標，包括令資助出售房屋更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應，以及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。
獅子山學會與監察公帑運用的團體「107動力」早前舉行「娥六招」研討會。白仲祺在會上指出，本港樓價在2008年金融海嘯後至今大漲小回，屢創新高累升逾2倍，「各大央行印了這麼多錢出來，銀紙的購買力一定下跌，有關資金一定要尋找投資機會，追買『磚頭』便最保值。為甚麼香港、倫敦、上海、東京及紐約過去10年樓價升幅尤其突出？因為這些城市都是國際金融中心，有很多賺錢機會，很多人希望來工作及『搵食』，因此也特別多資金湧入」。
6萬首期買居屋 料申請人數大增
白仲祺批評，港府過去10年均沒有因應QE衍生的投資需求增加住宅土地供應，例如在2010至2013年連番推出稅務辣招，只是增加物業交易成本，令二手住宅交易量大減，將資金推向新盤，結果由新盤帶動推升整體樓價，這本身已是失策，而最新出台的「娥六招」亦沒有觸及增加住宅土地供應此關鍵問題，對穩定樓價的作用不大。
港府是次修改居屋定價機制，最新方案是以「評估市值」的五二折出售，林鄭稱此舉希望重燃市民置業的希望，但白仲祺認為，這只是令有意置業的港人有機會參加大抽獎，實際意義不大，「當有機會以118萬元便可買入東涌2房居屋，一定會吸引很多人去申請，例如過往是有結婚生仔需要的家庭才會申請，日後大學生也會走去申請，因為118萬元便可買樓，所需要的5%首期不足6萬元。隨着申請人數大增，中籤率一定大跌，亦減低了真正有實際置業需求家庭的上車機會」。
事實上，房委會在4月推出新一期4431個居屋單位，當時以市價七折發售，已收到16.6萬份申請，超額認購逾36倍，則平均中籤率只有2.7%。在最新機制下，這批居屋將以五二折重新出售，料申請將遠超16.6萬份，也就是說，中籤率將遠低於2.7%。
應設輪候時間表 緩解申請家庭焦慮
最新公屋輪候時間平均5.1年，即一般申請者需苦候平均5.1年才可入住公屋。白仲祺指出，港府若要滿足市民對資助房屋的需求，應該像公屋申請者一樣，為居屋申請者設有「排期」安排，確保申請一段時間後便可以獲分配居屋，「焦慮來自對將來無法準確預測，在目前情况下，相信很多居屋申請者連續抽10次也不會抽中，他們當然會感到氣餒和失望；但假如即使今次抽不中，不久的將來一定會抽中，相信他們不介意多捱一段時間，這才是真正看到置業希望」。
倡收回部分高球場建10萬伙居屋
當然，港府若要確保居屋申請人「排期」一段時間便可買樓，前提是確保有足夠居屋供應。林鄭在去年9月成立的土地供應專責小組，就如何增加土地供應羅列出18個方案，今年4月開始作長達5個月的公眾諮詢，年底前遞交報告予政府參考，其中一個方案是收回佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場更改規劃，用作發展住宅。
獅子山學會董事王弼在4月接受本欄專訪時便建議，港府可在2020年租約到期後首先收回有關土地，然後把圍繞現時球場外圍的29公頃用地發展住宅，興建204幢、每幢60層高、一梯八伙的住宅，提供約10萬個面積各約500方呎單位；至於餘下的143公頃則保留作高球場用途。白仲祺在是次訪問中重申上述方案可行，稱若該10萬個單位悉數用來興建居屋，相信可以贏得社會支持。