民生區舖位 消費潛力強

早前領展（00823）推出商場招標再以高價易手，反映投資者對地區商場甚具興趣。 事實上，民生區的消費群增加及租戶不斷優化，地區商舖及商場，投資價值不比核心區差。 領展商場中標價 遠超估值 領展早前推出的5個商場進行招標，5項目共接獲約20份標書，入標者包括上市公司、本地投資者及內地背景投資者。 領展招標的商場幾近全數沽出，今次亦不例外，5項商場總成交金額達36.4億元，較9月估值平均高出29%。在5項商場中，新田圍商場由佛山順聯集團以4.61億元中標，較估值高近62%。 自從2014年起，領展每次推售商場均接獲不少投資者入標，而99%物業均順利售出（僅首次招標其中一項物業被收回），而值得留意，是每次成交價均高於估值3至4成以上，買家多為購入作長線收租。 核心區舖租 跌勢仍未定 提到買舖，很自然會聯想起核心區如尖沙咀廣東道、銅鑼灣羅素街、旺角西洋菜南街靚舖，價值數以千萬甚至億元，在早年旅遊業高峰期，投資者四出尋找舖位投資，也離不開4大核心區，或鄰近核心區的邊緣地段如油麻地、灣仔及佐敦，數年前，投資葵涌、將軍澳及沙田舖的個案實在不多。核心區的租客多為名牌、連鎖店、鐘錶珠寶店等，舖位外形份外吸引，相反民生區商舖多為老牌餐廳，甚至做街坊生意的老店，外觀上當然不及核心區名牌租戶吸引。 不過，商舖投資格局兩年前起變化，投資者開始注視民生區商舖，當然最重要原因，是核心區商舖租金開始回落，現時舖租已較高峰期下跌4至5成，而舖租跌勢仍未定，投資者始終擔心影響舖價，故近兩年4大核心區舖位買賣大幅減少。 相反，自由行消費強勁，帶動核心區舖租急升的年代，民生區商舖租金卻沒有因此而上升，多年來也較平穩，而近年本港失業率偏低，本土消費力不弱，而日常所需的消費沒有減少，故民生區舖租保持平穩，相比之下，投資者開始意識到民生區舖位，投資價值更勝旅遊區。 地區客消費力 有增無減 另值得留意，是地區商場的消費群及消費力有增無減。近年發展商積極推售元朗、將軍澳住宅新盤，全部大賣收場，買家多為上車客、年輕夫婦，這些地區人口預計上升之餘，消費人口不乏年輕人、中產等，地區消費力上升，自然吸引較具名氣的品牌進駐。事實上，不少國際時裝品牌，開舖策略近年亦作出調整，品牌早年一擲千金於核心零售高價搶舖開旗艦店，打響名堂後，便開始到地區商場如沙田、元朗等開分店，因此地區商場及商舖的租戶，不再局限於老品牌，承租能力亦提高，換言之，舖位的租金及售價亦有望向上，自然吸引投資者注視。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論