2017-02-02
經濟日報
上周有美國顧問公司出報告，統計包括香港在內的全球406個大城市樓價負擔能力，香港連續7年登上榜首。
根據報告，去年本港第三季樓價中位數為542萬元，而家庭全年入息中位數為30萬元，所以香港一個家庭要18年收入才能置業。不少媒體都大篇幅報道上述新聞，不少也非常煽情，例如要「不吃不喝」、「吸風飲露」18年、「全球最悲」等等。這也難怪，因為根據報告，超過5倍已屬「極難負擔」，香港也大幅拋離第二位的澳洲悉尼（12.2倍）及第三位的溫哥華（11.8倍）。
樓價飈因素多 單看入息欠全面
筆者不否認香港的樓價高，香港人的居住環境差、面積小，這是事實。但數據的計算有頗多地方值得大家深思：首先，香港人買樓，除了自用，投資成分亦很高，買投資產品，就不能單單計算收入，不少買家是用積蓄現金買樓，或者借貸比例很低。全港6成樓宇沒有按揭，而香港銀行有超過10萬億元存款，可見單靠收入去計算置業能力必定有頗大誤差。
此外，即使計算收入，也應該計算稅後收入。在澳洲為例，收入是付三分之一至一半為入息稅。相反，香港最多是15%，況且香港有一半人住在公屋，加上香港也是全球貧富懸殊最高地區之一，用全港入息計算也未能反映全部真相。
而且利率因素也是關鍵之一，香港按揭利率受美國影響，長期在2%或以下，而通脹則受中國大陸影響，官方數字往往低估民間數值受實質負利率影響，樓價當然飛升。最後，香港樓宇的套現力強，沒有資產增值稅，沒有資產稅，利得稅率也非常低，自然吸引世界各地的資金入市，當然包括內地的資金推高樓價，香港樓價既然受外國購買力影響，自然與本地人收入脫軌。
筆者不是認為香港樓價永遠只升不跌，只希望大家不要被報告的誇大數字誤導，輕易沽出自住樓宇，這是非常危險的動作。
撰文:
李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名: 專家論市