估值一向是成交價參考指標，銀行對估值調升愈快，甚至出現「估凸」情況，容易令買家心急高追，進一步推高樓價。
盤源少售價高 推動估值升
銀行對住宅物業估值，是參考最新成交價而釐定。不過，二手盤源少，造就業主不高價不賣，樓價進入乾升局面，連帶銀行估值亦出現乾升情況。即使質素一般單位，仍能以高價售出，如上月沙田第一城以462萬元沽出、呎價16,268元創新高的兩房戶，亦只是望商場及園景，質素不及屋苑望河景一線單位。
二線單位高價沽，加上大市交投由少數單位主導，間接推動一線單位、甚至屋苑整體單位的估值，出現大幅度調升，銀行現「估凸」情況。例如嘉湖山莊兩房戶，最新估值竟然逼近500萬元關口，媲美市區屋苑樓價。
作為買賣的重要參考指標，銀行估值及樓價之間存在着互相牽引的關係。從業主層面來說，會跟隨估值調整叫價。有估值數據支持，買家亦有理由相信，業主開價是合乎市價。如遇上單位叫價比估值低，買家更會有「抵買」的心態，進一步加快入市步伐。
宜參考市場成交價回報率
銀行估值進取，易令買家盲目追價。故此，除了估值外，買家入市時應多參考最新市場成交價，而租賃回報亦是重要指標，如以市值租金及樓價叫價，推算出回報有約3厘左右水平，反映出叫價仍屬於合理水平。
撰文:
文倩婷