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估值進取 易令買家高追入市

2017-04-05    經濟日報
估值一向是成交價參考指標,銀行對估值調升愈快,甚至出現「估凸」情況,容易令買家心急高追,進一步推高樓價。 盤源少售價高 推動估值升 銀行對住宅物業估值,是參考最新成交價而釐定。不過,二手盤源少,造就業主不高價不賣,樓價進入乾升局面,連帶銀行估值亦出現乾升情況。即使質素一般單位,仍能以高價售出,如上月沙田第一城以462萬元沽出、呎價16,268元創新高的兩房戶,亦只是望商場及園景,質素不及屋苑望河景一線單位。 二線單位高價沽,加上大市交投由少數單位主導,間接推動一線單位、甚至屋苑整體單位的估值,出現大幅度調升,銀行現「估凸」情況。例如嘉湖山莊兩房戶,最新估值竟然逼近500萬元關口,媲美市區屋苑樓價。 作為買賣的重要參考指標,銀行估值及樓價之間存在着互相牽引的關係。從業主層面來說,會跟隨估值調整叫價。有估值數據支持,買家亦有理由相信,業主開價是合乎市價。如遇上單位叫價比估值低,買家更會有「抵買」的心態,進一步加快入市步伐。 宜參考市場成交價回報率 銀行估值進取,易令買家盲目追價。故此,除了估值外,買家入市時應多參考最新市場成交價,而租賃回報亦是重要指標,如以市值租金及樓價叫價,推算出回報有約3厘左右水平,反映出叫價仍屬於合理水平。 撰文: 文倩婷