Your browser does not support JavaScript! In order to see this website, please enable JavaScript!
我們偵測到您的瀏覽器不支持JavaScript!為了可以使用本網站,請開啟JavaScript!
三月 29, 2024 星期五 多雲 23° 92%

由一宗樂悠居成交說起

2017-04-04    經濟日報
早前,美聯物業發表一宗二手成交個案,原來是久違了的樂悠居,成交的是荃灣樂悠居兩房戶,投資客預期租金回報可達3.5厘,斥約535萬元承接。 低層兩房 實用呎價12738 剛成交的樂悠居為低層20室單位,建築面積約為586呎,實用面積約為420呎,兩房單位,以約535萬元成交,折合建築呎價約為9,130元,實用呎價約為12,738元。買家為一名投資客,見上址市值租金有機會達1.6萬元,預期租金回報率約3.5厘,回報不俗,故決定入市。 原業主於10年8月以約253萬元購入上述物業,是次轉售帳面獲利約282萬元,升值約111%。 留意樂悠居,當然是因為該物業有窮人恩物的盛名,在2012年3月底,有地產代理使用「窮人恩物」的宣傳海報來推銷一個建築面積為753平方呎的荃灣樂悠居單位,以410萬元放盤,大約等如17年的香港家庭住戶收入中位數,引起社會廣泛討論,亦使樂悠居多了一個窮人恩物的別稱。 753平方呎,大約是538平方呎實用面積,間隔是兩廳三房連主人套房,以叫價計算,實用面積呎價7,621元,建築面積計算是5,444元,如果與上列最新一宗個案比較,呎價大約上升了67%。 當然,一個是細單位、一個是大單位,今時是細單位呎價更高的年代,唐榮翻閱土地註冊處成交資料,今年3月16日,一個高層7室單位,建築面積433平方呎、實用面積312平方呎、建築面積433平方呎,以508萬元成交,實用積呎價計達到16,282元。 2012年 410萬可買3房 2012年410萬元可以買到三房樂悠居,到了今天,唐榮翻查放盤資料,是任何一個樂悠居單位也買不到,絕大部分也要500萬元起。至於實用538平方呎單位,唐榮找到一個最近期成交已是去年10月,23樓3室,成交價600萬元,平均呎價達到11,152元,較2012年當年窮人恩物業高出46%。 不過,去年10月成交價到了今天同樣買不到三房單位,唐榮翻查資料,這類實用面積500餘呎單位,普遍在750萬至780萬元之間,呎價是14,000至14,500元左右。這五年的急升,從這個樓盤已充分反映。 樓價飈 難再稱窮人恩物 再提供一個資料對比,差餉物業估價署私樓價格指數,2012年3月是192.2點,到了今年2月是312.8點,樓價大升63%。至於樂悠居又如何?翻查美聯網頁資料,樂悠居2012年3月的平均呎價約為8,071元,到今年1月的平均實用面積呎價是13,383元,升幅有66%,除了因窮人恩物盛名外,樂悠居亦非主流熱門屋苑,而且屬新界西區,表現亦相當強勁,累計升幅稍稍壓倒整體平均升幅。 如果翻查這些成交紀錄可以見到,窮人恩物絕對可以除名,無論叫價、成交價計算,窮人絕對買不起樂悠居,即使中產家庭,也不輕鬆。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論