2018-07-24
經濟日報
昨日地產站（ps.hket.com）報道，元朗一個新盤更新未售單位價目表，樓價3年間大升65%，幅度驚人。
有關報道指，元朗一個新盤，昨日更新價單，部分分層住宅提價，其中3樓8室撻訂戶，實用面積243平方呎，最新價單定價481.15萬元，呎價1.98萬元，比2015年5月底定價320.2萬元加價160.95萬元或50.3%。不過，再深入比較，今次最新價單，無任何折扣優惠，只有照定價計的90天即供付款，然而2015年當年即供最高獲9%折扣，單位當年折實291.38萬元。比對下，新價比舊價，逾3年足足貴189.77萬或65.1%。
5月私樓價指數 較3年前升28%
翻查差餉物業估價署的私樓價格指數，整體樓價2015年5月指數是298.8點，最新數據是2018年5月，升至382.6點，升幅28%。如果看附表只計算431平方呎以下細單位，2015年5月指數是328.1點，到今年5月見422.8點，升幅是29%。這些指數以全港主要二手屋苑樓價計算，相對於一手的樓價上升幅度，二手是遠遠落後。
上周五唐榮在經濟日報網站（hket.com）一篇即時分析中已提及，新界單幢樓造價已突破400萬元，亦意味着細價樓放盤，已步入最後倒數階段。翻查元朗7月份成交紀錄，區內暫錄26宗成交，惟樓價400萬元以下單位，只有1宗，為單幢物業好旺洋樓，面積281平方呎，成交價388萬元。至於只有213平方呎的居屋迷你戶，最新一宗位於東欣苑成交，樓價已達400萬元水平。
不過，翻查放盤，市場上總有一批單位，樓價是低於400萬元。原因不外乎3大因素，包括樓齡高、位處三線區、以及面積超細。最具代表性屋苑是大埔嵐山，面積不足200呎。至於長期低水的市區樓長沙灣東蘭閣，樓齡已達50年，需要進行大維修，銀行亦未必會承造9成按揭。
如果再對比地產站的最新二手成交資訊，翻查過去1個月的400萬元以下、25宗二手成交，唐榮可以羅列一堆公營房屋的名單，公屋組有：耀安邨、鳳德邨、祥華邨、長發邨、長安邨、良景邨。居屋組有：天頌苑、天盛苑、錦龍苑、欣盛苑、天富苑、天祐苑、景盛苑。
這些現狀，創造了新盤勇於加價的條件，包括：
發展商餘貨少 可大膽開價
空置稅將出台，發展商積極推出手上餘貨，由於數量並不多，發展商可以大膽開價。側面亦驗證了如港府推新房策時，未有特別回應能否遏抑樓價的問題。
平過400萬元的細單位愈來愈少、500萬元一線二手屋苑的選擇也不多的情況下，來一個400餘萬元，可以承遠較高成數按揭、全新樓盤、在準買家普遍不問呎價，只要總價可承擔的大環境下，發展商那有不勇於開價的道理！
撰文 : 唐榮