2018-07-24
經濟日報
零售市場銷售額回復增長，商舖租金止跌，投資者自然開始重拾投資商舖的興趣。但有別於過去的舖市調整周期，投資者不再只注視核心購物區的商舖，相信非核心購物區的商場將吸引投資者注意。
剛過去的零售市場調整期，為投資者帶來的啟示，是核心購物區商舖的業務及租金表現主要視乎旅客人數多寡，存在不確定因素，短期內核心區商舖租金及價格大升的機會不大，租金回報率約2厘至2.5厘。因此，不少投資者開始留意非傳統購物區的投資機會。本行研究部資料顯示，今年至2022年將有總樓面面積達750萬平方呎的新商場落成，佔有75%坐落於非傳統核心購物區，原因是近年住宅新供應均集中在新發展區。
年輕客群擇居 原區消費
當中以將軍澳、元朗/天水圍、馬鞍山/沙田及屯門的人口增幅最大，正好為新商場帶來龐大的消費人口。要注意的是現時樓價高企，有能力購買新落成的私人住宅的買家都是極具經濟實力，令這些區域的消費力較以往為高，所以地區商場的發展潛力不容忽視。
非傳統購物區的地區商場，另一優勝之處是新落戶在該區的居民大多是年輕的家庭，他們的消費意慾及能力較強，尤其是針對小孩教育相關的開銷。所以，地區商場也吸引了很多不同的教育機構進駐。再者，與交通較方便的傳統購物區相比，非傳統購物地區的居民多傾向留在原區消費，而很多租戶也看準這點，在地區商場開設新的零售店。
租金走勢方面，由於地區商場的營商環境不斷改善，加上周邊發展的配合，而租金的基數也相對較低，所以地區商場在過去1年的租金升幅較傳統購物區商場明顯優勝。部分地區商場的現租金回報率已近3厘。
不少商舖投資者、基金均注意地區商場的投資機會，因此，領展（00823）過去出售的商場均吸引投資者追捧，同時很多業主也把握機會，把現在持有的非核心購物區的商場翻新及改造，以迎合新的市場需求來獲取更高的回報率。筆者相信，具發展彈性、升值潛力、面積介乎5萬至8萬平方呎的商場連停車場將最受投資者追捧。
撰文 : 梁鎮峰 仲量聯行資本市場部副董事