2017-07-12
經濟日報
美聯集團（01200）主席黃建業認為，樓市已有小泡沫，現正處於「牛三」階段，下半年樓價或出現輕微調整，但樓價難大跌原因有4點，包括資金充裕、用家主導、信貸規範及內資流入。
今年樓市急速上升，差餉物業估價署數據顯示，今年首5個月樓價累積上升8.4%，按年升幅更達到20.8%。
現處「牛三」階段 是時候回氣
縱橫樓市數十載的美聯集團主席黃建業接受本報專訪時，分析後市的去向，他認為，現時樓市有小泡沫的出現，處於「牛三」階段，上半年樓價已累積一定升幅，市場是時候要「回氣」，故預計第三季樓市會有輕微的調整，「下半年樓市主題大致是交投疏落，高價牛皮。」
至於會否重演1997年至2003年樓價暴跌7成的情況。他認為、中長期來看樓市仍處於牛市階段，現時樓市與97年的底蘊不同，很難重演當年大跌情況，原因有4點。
黃建業認為，現時市場資金充裕，香港銀行體系總存款近12萬億元，對比97年只有約2萬億元，流動性充足對資產價格有支持；此外，97年炒家主導市場，摸貨炒風盛行，而近年政府推出辣招，包括額外印花稅、雙倍印花稅等，已經令炒家絕迹，用家主導樓市，樓市已較當年健康。
6成業主供斷物業 樓市防守強
另外，內地資金已支撑本港樓市一大元素，從近年內地客掃貨、內房高價投地足證，他們均對本港樓市甚具信心，例子有海航以272億元高價競投啟德4幅地皮，龍光地產（03380）與合景泰富（01813）以逾168億元投得鴨脷洲住宅地皮，創全港住宅地價新高；再加上本港細家庭剛性需求強勁，以及銀行信貸已有規範，買家借貸比率較97年低，6成業主已供斷物業，防守力較強，均是令樓價難出現大跌的原因。
不過，他亦提醒，樓市沒有只升不跌的神話，有數個風險因素要留意，其中較重要的是美國蓄勢縮減資產負債表(縮表)的進程，現時市場估計美國聯儲局最快9月份啟動縮表。他指，美國自從08年開始QE（量化寬鬆），印了大概3、4倍銀紙，資金流入全球的一線城市，香港樓價亦因而受惠大幅上升，如果美國啟動縮表，意味資金重返美國市場，必定會對股市及樓市構成衝擊，影響的程度就要視乎縮表的速度與數量。
撰文:
梁振鋒