2017-04-01
明報
【明報專訊】朋友最近傳來一則說是「真人真事」的信息，說有一名叫馬庫斯的德國人，2005年拖着一隻行李箱和300萬元存款，漂洋過海來到上海浦東創業。他買了一套價值100萬的房子自住，剩下200萬元經營紅酒生意。10多年過去了，200萬元的創業資本早被馬庫斯虧得顆粒不存、底褲朝天。但2005年買的房子升值10倍，如今他剛以1125萬元賣掉房子，並打算回國正式退休。
其實這名德國朋友的故事，筆者也聽過其他版本﹕同樣約10年前，一名深圳人賣了自住的深圳大單位，套現了約80萬元人民幣，並用來創業，到現在，在他的辛苦經營下，公司終上了軌道，現可動用資金也增至400萬元，結果他只能用這400萬元作首期，買回他10年前賣出的單位！
事實上，香港也有經營酒樓的家族，在分了身家後，其中有家族成員繼續經營，也有變賣了家業改為投資地產商舖，數年後，繼續經營的人捱不住租金而始終要結業，相反改為投資物業的卻「發過豬頭」……
以上的故事，相信大家也聽過不少，說故事的人，大家得出相似結論，在中國或香港，買樓才是投資王道，做實事或進行其他投資都只是「傻仔」，所以現在就算是樓價多貴，有錢自是最好買樓，最好是瞓身買，如果沒錢，也要拚命賺錢和儲錢去買樓，如賺不到和儲不到，便問父母去借，又或是買那發展商提供高按揭成數的溢價一手樓，今日就算買貴了，10年後也會大賺特賺……
港樓價20年升四成 未必是好投資
這些故事，其實和不少基金或理財產品的銷售何其相似？銷售方總能以最低的起點，和現時的高點作比較，然後暗示或明示的說，如果將來趨勢持續，現在入巿必然是最明智的抉擇，卻不會提及如是在股災前高位買基金，中間如何經歷過慘蝕，又或是到了今天，若與股災高位比較，就算是投資已返家鄉，回報也未必令人滿意。
今時今日香港的樓價，如和2003年時低位比較，升幅自然驚人，就算是2005樓價仍是相對低水平相比，仍絕對是超理想的投資，但如果是1997年樓巿泡沫爆破前入巿呢？不說之後樓價連跌6年多，跌幅近七成而變成負資產，要十多年後才返家鄉，就算可捱到今天而賺錢，以樓價指數計，要20年時間才升了四成多，算是哪門子的好投資？
還有，上述的故事，就算具有普遍性，令人思考的是，如一個地方或國家，做生意或幹實事多數沒好收場，而只有投資或投機房產才可搵大錢，那這些地方還會有多大前途？大家如有讀歷史，數百年前西班牙盛極一時，當時軍力強大，征服南美而搜略大量黃金白銀，結果呢，大量白銀流回西班牙，等如現今各國印銀紙的令貨幣供應大升，之後受惠的階層便廣置田地，不思進取只顧收租，從此西班牙便開始衰落，今天連二等國家也排不上。
未來數年新樓供應明顯增加
說回香港的樓巿，升了10多年最主要有兩大原因：一是巿場資金充裕和低息，二是樓宇供應不足以至供不應求，不過一來美國已進入加息周期，二來新樓供應已開始明顯增加，供不應求的局面已在改變。
事實上，差餉物業估價署公布的物業巿場統計數字顯示，截至去年底，全港空置私人住宅空置單位共有43,660個，較2015年的42,040個增加了1620個，整體空置率則由低3.7%略升至3.8%（見圖1），當中中小型住宅單位（小於100平方米）空置率雖維持在3.3%，但空置量則增加了410個（見圖2），大型住宅單位（100平方米或以上）則增加了1210個，令空置率由本已偏高的8.1%進一步升至9.2%（見圖3）。
雖然空置私人住宅單位按年僅增加了千多個，空置率也只上升了0.1個百分點，但最重要是改變了多年來的跌勢而開始上調，加上未來數年落成的住宅單位與過去數年的平均數字比較，將大幅增加，比方說2015年只有11,280個單位落成，但去年已增至14,600個，差估署預計今年會增至17,120個，2018年更會增加至19,350個，增幅接近七成，但人口增長則在放緩，未來的空置單位數目和空置率勢明必顯上調，這顯示在居住層面，至少在未來數年供不應求的情况會得到紓緩。
租金上升動力減 影響買樓意欲
空置單位增加和空置率上升，亦意味租客會有更多的租盤選擇，租金上升動力會減弱，雖則樓價或因投資需求推升，但若租金升幅跟不上甚至停升的話，租金回報率便將進一步受壓。
另一方面，如租金不急升，租樓住的家庭，急於買樓上車的動力也會減少。
[陸振球 樓市解碼]