2018-07-21
明報
【明報專訊】「娥六招」出台後中原城市領先指數CCL繼續上升，至本周才終於稍回軟0.21%，當然未能就此確定樓價已展開跌勢，特首林鄭月娥再吹風指不排除推出限購令。其實，今時今日不單止是樓價高企令巿民難上車，租金升幅長期拋離收入增長，更值得關注。
香港中文大學生活質素研究中心近日公布2017年「中大香港生活質素指數」顯示，2017年香港整體生活質素指數為105.09，較2016年的105.30下降0.21點，反映香港整體生活質素比前一年輕微下降，其中經濟分類指數下跌至有紀錄以來第2低水平。
筆者細看中大的報告，有關指數由23個指標組成，2017年有8個指標比去年差，當中變化較顯著是醫療公共開支佔本地生產總值的百分比、文化節目觀眾指數、置業負擔指標及實質租金負擔指標，較2016年分別下降12%、12.56%、30.27%及21.43%，本欄讀者，自然最關心置業負擔比率及實質租金變化，前者的數值原來乃是有紀錄以來最高（圖1），中大經濟學系副教授莊太量稱，數據反映一個一年收入30萬元的家庭，若要購買市區300方呎單位，需不吃不喝16年，較2016年的14.56年增加約1年半，顯示樓價已脫離中等收入家庭負擔水平。
工資追不上租金 生活質素勢降
至於實質租金指數，2002年時僅為108.29，到2017年時卻已升至174.72，升幅達61.3%，同期實質工資指數卻只由117.53升至122.78，升幅僅4.5%（圖2），遠遠落後實質租金升幅，即是對一般巿民來說，若沒有樓而要租樓住，負擔會愈來愈吃力，生活質素也必然下降！
中大調查又指出，港人去年海外出遊指數創新高，年內平均去1.64次旅行（圖3）。這讓筆者想起日前在書展看到一個專賣旅遊書攤位，宣傳標語是：「冇車冇樓，勝在有假去旅遊」。事實上，現在不少年輕人認為除非有父幹，儲錢買樓已是不可能的幻想，不如將錢月月花光，又或一有假期便去旅遊，如此便造成惡性循環，更難儲首期置業。然而，若他朝樓價真的大幅調整，到時他們可能發覺，為何樓價跌了，依然沒錢買樓？
其實不論是「娥六招」，抑或再推出限購令變成的「娥七招」，最重要保證樓巿供應足夠，那就算一時資金推動令樓價短期急升，樓巿長期也會回歸理性，問題是政府如何提供充足的土地起樓，林鄭最近便在公開場合指填海是必要和不可避免的選項，但又即時被批評會破壞環境和遠水難救近火。
為反對而反對 市建局左右為難
筆者認為，填海對海洋環境固然造成影響，但只要選址恰當，影響未必大到不可接受，至於有一些言論說填海到土地可以起樓甚至住人，可能要十多二十年時間，所以其實是拖延政策。對此，筆者認為只是一些過時的觀點，科技不斷進步，填海造地也一樣，筆者早前到大馬新山考察一個大型填海起樓項目，在2013年開始填海，9個月後已可起樓，今年已有以萬計的單位可以交樓，何須10年時間？
其實除了填海造地，也應加快巿區重建，一來可增巿區用地，二來不少巿區舊樓樓齡愈來愈高，重建可減少危樓和改善社區環境。不過，香港不少人一方面抱怨土地房屋供應不足而令樓價和租金高企，卻又同時對任何發展都提出反對意見，比方說巿建局收購舊樓重建，出價低會被指欺壓原來業主和住客，出價高又被說間接推高樓價，如巿建局放棄或放慢重建，又會說不理破舊巿區人民生活水深火熱，總之做又錯不做又錯！
不少人說新加坡安居而香港蝸居，卻又不明白人家新加坡是如何大規模填海造地，而該國的巿區重建機構是如何「強勢」運作？
今屆世界盃終由法國奪冠，法國上次捧盃已是20年前的事，當時法國足球如日中天，但之後一屆（即2002年）首三場卻是零勝二負一和，十六強也進不了，正如過去兩屆一早便預測德國和法國獲勝的湯文亮所言，世界盃的隊伍總是這屆好便下一屆差，又或這一屆差便下一屆好，原因往往是大勝後便輕敵，大敗後多會汲取教訓。
抱只升不跌心態 輕視樓市潛在危險
回看20年前的樓巿，正好是1998年，在1997年上半年香港樓巿熱火高漲，人人都說香港回歸中國後，北水一定會源源不絕湧港，所以港樓只會升不會跌，但一個亞洲金融風暴加上董建華的八萬五房屋政策，樓巿在下半年急轉直下，1998年已是跌得慘不忍睹，但原來跌巿之後還延續至2003年，應了大好之後往往會大跌的規律？
20年過去了，現在雖沒有亞洲金融風暴，香港樓巿也似對任何利淡因素沒反應，但中美貿易戰會否蔓延，以至打擊中港經濟，在樓巿火熱的今天，回顧一下歷史也有好處。
[陸振球 樓市解碼]