2017-03-31
經濟日報
差餉物業估價署上周公布香港物業報告一些初步數字，最關心的當然是落成量的預估。
唐榮整合了先前的各項數據，對未來五年的私樓供應有一幅較清晰的圖畫，可惜的是，依照往績，仍未能達到每年1.8萬伙的實際落成量。
實際落成量 較預測低2成
附表顯示，翻查差餉物業估價署資料，比照自2005年起，合共12份物業報告，看看私樓預測落成量以及實際落成量有何差距？最大問題是，私樓預測落成量往往被高估，從未出現實際落成量較預測落成量為高的情況。
唐榮總結下來12份報告，十二年預測私樓落成量有176,630伙（平均每年14,712伙），但實際落成量只有143,150伙（平均每年11,929伙），兩者相差33,480伙。換言之，過去十二年，平均每年預測較實際落成量少約2,790伙，差幅有19%。2016年預測落成量是18,200伙，實際落成量是14,600伙，差距亦達20%。
上月財政預算案，財政司司長陳茂波曾披露一組數字，他指出，根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目，初步估計，未來五年私人住宅單位的每年平均落成量約20,300個，比過去五年的每年平均落成量增加約七成。
2012至2016年五年平均每年落成量只有11,996伙。而陳茂波預測2017至2021年大增至20,300伙，五年合計101,500伙，平均每年增加8,304伙。
再根據上周差餉物業估價署的數據，扣除2017年預測落成量17,120伙，2018年預測落成量是19,530伙，餘下64,850伙分三年落成，平均每年的落成量應為21,617伙，得出附表的五年預測數字。
年1.8萬伙 5年內難達標
不過，正如上文指出，往績實際落成量往往低於預測落成量，唐榮有理由相信這種情況仍會持續，附表亦一併計算未來五年落成量八折後的數據。
唐榮過去提及，假設港府每年1.8萬伙供應量的構思，是希望每年約有1.8萬伙樓花可售，有1.8萬伙現樓落成供自住及租賃需要，但落成量仍長期落後，未來五年亦未達標。
如果每年預計有兩成單位滯後，理論上每年港府推出可建私樓的土地數目，應該要增至22,500伙，較1.8萬伙目標再增量25%，三年後可賣的樓花打八折才達1.8萬伙、同樣再三年後，入伙數打八折才是1.8萬伙水平。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論