超敏感的香港樓市

香港樓市從來都是消息市，一幅超貴價地皮、一個信息、一宗成交、一個新盤熱賣，尤其是旺市時特別容易起哄，傳言四起。 市場傳言多 官員憂無限解讀 唐榮曾聽過一位官員說過，香港樓市很敏感，最怕市場無限演繹和解讀，像表示因應市場情況，不時檢討辣招，好市時會被演繹為加辣，市況不好又會被認為政府有意為樓市鬆綁，就算完全不作反應、又沒有新措施，亦可能被認為港府再無辦法，撤手不管，尤其是現屆政府接近換班時期，這類傳言演繹將更多。 像上星期又傳出，有不少投資者以首置客身份入市，而且利用一份合約連購多伙仍只計算一份印花稅的原則，避免遭徵收15%辣招稅。政府將收緊有關豁免安排，不過運輸及房屋局發言人否認有關說法。 有市場人士分析，這類傳言有時候被利用作推動樓市更火熱的手段，舉例像傳政府即將有新的規管措施出台，一定要趕搭尾班車，可以避過新措施，能夠慳回一大筆使費，對業主來說，又變成要賣趁手，適合的買家將會愈管愈少等等。 逢周五加辣？恐成炒作藉口 又或日前有券商指出，特首選舉過後，政府出招時便少了選舉風險，所以逢周五都有可能加辣，建議政府將首次置業以外的差餉調高至雙倍、甚至3倍，實際是將加息周期提早，增加業主每月的按揭負擔，迫使他們將樓盤推出二手市場。 唐榮認為，增加差餉的機會不大，包括行政成本、是否涉及修例等等，雖然市場大部分租約都是全包宴，在供應不足的情況下，估計大部分收租業主一待1年期的死約完結後，會即時把支出轉嫁租客的可能性極大。 不過，最讓唐榮疑惑的反而是逢周五都有可能加辣，眾所周知，政府一些新措施或動作，多採用周五下午四時，股票市場收市後才公布，主要避免造成金融市場的混亂，「逢周五」會不會變成另一個炒作的藉口？這個星期五沒有出招，要入市就快一點、說不定下星期出手、就這樣不斷循環下去。 如果翻閱政府規管樓市的歷史，基本上是愈管愈升，僅成功遏抑成交量，近年首次出手要追溯至2009年10月，特首曾蔭權管治的年代，推出2,000萬以上物業按揭上限6成等措施，當時差餉物業估價署的私樓樓價指數為131.7點，最新今年1月的樓價指數則為309點，樓價上升了135%。 到了梁振英管治的年代，首次出招是2012年9月，持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成等，當時的樓價指數是217.8點，今年1月樓價較當年，大約上升42%。 可以這樣說，港府現時是騎上虎背，有人建議逐步放寬規管，以釋放二手盤源，增加市場的可買單位供應，但有誰願意負擔一放就亂的可能風險呢？ 港府最有機會下月出招？ 完全不管，如唐榮過去所指，港府所受的壓力會不斷增大，現屆政府可以拖3個月，下屆政府避不了，再出手管，又是否繼續愈管愈高？ 唐榮過去已多次提及，政府出招多是依照差餉物業估價署的樓價指數，只要連續兩個月，每個月的升幅超過2%，尤其是中小型住宅樓價急升，政府便極有機會出招。 這兩天將公布最新2017年2月數字，若按月升幅超過2%，港府理論上可以提早分析3月的成交數據下決定，4月份將步入港府出招的可能月份。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論