住宅負擔能力 續成港焦點

全球政治氣氛不穩、香港政府最近調高住宅印花稅和美國加息的預期，住宅負擔能力依然是本港準買家最關注的焦點。 至於內地，相信去庫存依然會成為今年中央政府的主要工作。 去年內地住宅市場表現改善，錄得樓價上升的城市數目增加。70個內地城市中，約60個城市樓價按年上升。一線城市住宅市場的表現特別好，樓價錄得強勁的升幅，上海、深圳和北京住宅升幅最多。 內地去庫存 仍是主要工作 筆者展望2017年中央政府將持續在這些城市推行樓市調控政策，並將擴展到其他樓市過熱的城市。盡管如此，去庫存仍會成為政府的主要工作，特別是二、三線和內陸城市，例如石家莊和大連要超過兩年吸納現有庫存。 就香港樓市而言，今年難大升。本港豪宅價格排名全球第二位，但資產價格高企的年代能否持續？而土地供應又是否足夠？ 近年內地發展商在香港住宅賣地市場日趨活躍。以建築面積計算，在2016年超過30%的住宅地由內地發展商投得。而內地買家在本地的豪宅市場表現亦十分活躍。去年價值達港幣3,000萬元以上的一手豪宅交易中，內地買家佔近3成。 去年11月香港政府將雙重印花稅提高至15%，以遏抑投資者需求，但用家的需求依然強勁。預料發展商仍將提供不同的優惠去吸引買家，因此相信一手住宅將繼續主導市場。 長遠而言，在未來幾年至2020年，本港每年平均住宅落成量達1.9萬個單位。住宅供應充裕以及經濟和政策不穩定因素，估計今年一般住宅樓價上落5%。由於部分市民不能負擔高昂的樓價，部分準買家將轉買為租，推高中小型住宅租金。相反由於豪宅供應短缺，今年樓價應該會持續平穩。 筆者希望政府考慮透過不同誘因，如增加地積比率，放寬高度限制等以鼓勵發展商加快發展。亦可透過適量填海及開發岩洞及地下空間等以增加土地供應。但怎樣平衡經濟發展、環境保護及各方利益將會是未來政府需要嚴肅處理的問題，盡早落實未來規劃及城市發展對香港十分重要。 撰文: 林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管 欄名: 專家論市