2017-07-07
經濟日報
根據政府公布的賣地計劃，今年財政年度上半年整體土地供應已達標近9成，但由於大部分供應來自私人補地價，政府推地不多，下半年度供應達標後，應否再推地，將考驗政府智慧。
整體土地供應最主要有3個部分組成，包括政府賣地、一鐵一局（鐵路及市建局），以及私人重建及補地價項目。前兩個供應來源政府主導、控制的空間較大，而私人重建及補地價則全由市場主導，過去政府希望釋放這部分的供應，以增加土地供應。
不過，根據發展局早前公布新一季賣地計劃時，就透露以2017/18年財政年度上半年度（4月至9月）計算，私人重建及補地價項目至少達1.1萬伙，較過去10年平均數至少多1.6倍，已經佔土地供應目標1.8萬伙的6成，分擔了政府推地的壓力。
17/18財年供應 幾達目標
即使上半年度政府推地不多，但整體土地供應已經達1.61萬伙，達至供應目標的89%，亦即是下半年度政府只要再推地少於2,000伙，供應就能夠目標達成，亦即是如果政府以此為目標推地，難望下季政府賣地的數目將會大幅增加。
雖然政府因應私人補地價增加而減少推地，不會導致整體住宅供應量受影響，惟推地減少，投地的競爭將會加劇，無足夠土地儲備的中小型發展商就更難補充土地供儲。
事實上，近幾年政府積極推地，不少中小型發展商都獲得吸納土地儲備的機會，但隨着中資加入搶地，本身已經導致中小型發展商能夠投得地皮的機會減少。以今年1月至6月計算，所推出的5幅住宅地，全部由中資發展商或牽頭的財團投得。
減賣地 中小發展商投地難
現時政府再因應私人補地價增加，而減少推地數目，以今年上半年度為例，合共推出7幅住宅地，涉及3,140伙，較2016/17年度同期推出14幅住宅地減少一半，以單位數目計更是大減近7成。
隨着政府賣地減少，屆時本身土地儲備有限、難以透過補地價補充土地儲備的中小型發展商，要投得地皮就更加困難，長遠會否影響地產市場的競爭性，情況亦值得政府注意。
同時，由於政府所推出的地皮減少，但市場上中資、港資、大中小型發展商仍然有吸納土地的需求下，每次有靚地推出，各發展商出價難免更為進取，地價有機會進一步推高。
若額外推地 恐怕亦非上策
另一邊廂，時任發展局局長馬紹祥早前被問到土地供應達標後，怎樣處理下半年賣地的問題時。他回應指1.8萬伙並不是硬指標，政府會按市場的需要，再提供多些土地以滿足當時的需要，靈活處理。
若然政府在1.8萬伙供應達標之後，再持續推出土地，屆時未來幾年私樓難免較政府原本盤算的為多，而且現時公營房屋10年建屋計劃仍然未有足夠的土地，在土地緊張下額外推地，恐怕亦非上策。因此，現時政府在推地不推地之間，恐怕亦陷入兩難。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論