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中資10%利潤爭地皮

2017-03-29    經濟日報
「癲價」、「癲標」背後,原來中資、港資財團原來計算地價、利潤的方式大不同。隨着更多中資財團高價搶地,最終會使港資財團跟從,改變本地地產市場運作嗎? 近兩年中資財團湧港投地,部分夥拍本地財團參與投地,其中平保子公司平安不動產就夥拍老牌承建商路勁基建(01098)投得黃竹坑站1期項目。 港發展商 冀利潤逾兩成 《經濟日報》早前跟路勁聯席主席兼執行董事單偉彪做了一個專訪,訪問之中解釋中資發展商屢次以天價投地的原因:內地發展商以內地的利率水平去投地,只要賺10%就可以,而本地發展商希望利潤有20%、30%。 他在訪問中提及,中港兩地稅制不同,內地由土地增值稅到企業所得稅,發展商的利潤如同與政府「73」對分,導致近年內地地產項目往往只有1成利潤,部分中資發展商用內地的利率水平去投地,出價自然進取。 事實上,如果以海航日前74.4億元、每平方呎1.35萬元投得的啟德地皮作為例子,若傳統本地發展商計算利潤20%的方式計算,日後推售實用呎價將達2.4萬元,較同區開售新盤首批呎價1.98萬元高出逾兩成,若用本地發展商的說法是「計不掂數」。 不過,如果中資發展商所想的利潤沒有兩成,而只是以10%利潤去推算日後開售的呎價則約2.2萬元,雖然仍較目前新盤售價高1成,不過若果按照目前市況,要說未來3至4年樓價能夠再升1成,亦不能夠斷言否定。 此外,中資財團投地時,相信亦會考慮滙率的因素,以目前人民幣貶值的趨勢,將資金投資在與美元掛鈎的港元資產上,日後賣樓賺取港元收入有利賺取滙差。 附表就顯示了,假設啟德項目的總投資額約98.7億元,若果以目前滙率,相當於87.8億元人民幣,以1成利潤推算的定價計算,項目總銷售額為108.4億港元或96.5億人民幣,利潤則有9.7億港元或8.7億人民幣。 若果以人民幣在未來幾年貶值1成計算,以人民幣計算,總銷售額將上升至107.3億元人民幣,利潤則會倍增至19.5億元,利潤水平變得與港資發展商計算的兩成相差無幾。一旦人民幣貶值幅度多過1成,所得的利潤更會以倍數上升。 維持市場份額 或要參與「癲標」 隨着更多中資發展商來港投地,若一直沿用10%利潤的計算方式,日後投地出價將會較本地發展商進取,吸納更多地皮,與大型發展商的市場份額將此消彼長。長遠若果本地發展商要維持原有的市場份額,或要改變以往一套做法,參與以「癲標」投地的方式。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論