「癲價」、「癲標」背後，原來中資、港資財團原來計算地價、利潤的方式大不同。隨着更多中資財團高價搶地，最終會使港資財團跟從，改變本地地產市場運作嗎？
近兩年中資財團湧港投地，部分夥拍本地財團參與投地，其中平保子公司平安不動產就夥拍老牌承建商路勁基建（01098）投得黃竹坑站1期項目。
港發展商 冀利潤逾兩成
《經濟日報》早前跟路勁聯席主席兼執行董事單偉彪做了一個專訪，訪問之中解釋中資發展商屢次以天價投地的原因：內地發展商以內地的利率水平去投地，只要賺10%就可以，而本地發展商希望利潤有20%、30%。
他在訪問中提及，中港兩地稅制不同，內地由土地增值稅到企業所得稅，發展商的利潤如同與政府「73」對分，導致近年內地地產項目往往只有1成利潤，部分中資發展商用內地的利率水平去投地，出價自然進取。
事實上，如果以海航日前74.4億元、每平方呎1.35萬元投得的啟德地皮作為例子，若傳統本地發展商計算利潤20%的方式計算，日後推售實用呎價將達2.4萬元，較同區開售新盤首批呎價1.98萬元高出逾兩成，若用本地發展商的說法是「計不掂數」。
不過，如果中資發展商所想的利潤沒有兩成，而只是以10%利潤去推算日後開售的呎價則約2.2萬元，雖然仍較目前新盤售價高1成，不過若果按照目前市況，要說未來3至4年樓價能夠再升1成，亦不能夠斷言否定。
此外，中資財團投地時，相信亦會考慮滙率的因素，以目前人民幣貶值的趨勢，將資金投資在與美元掛鈎的港元資產上，日後賣樓賺取港元收入有利賺取滙差。
附表就顯示了，假設啟德項目的總投資額約98.7億元，若果以目前滙率，相當於87.8億元人民幣，以1成利潤推算的定價計算，項目總銷售額為108.4億港元或96.5億人民幣，利潤則有9.7億港元或8.7億人民幣。
若果以人民幣在未來幾年貶值1成計算，以人民幣計算，總銷售額將上升至107.3億元人民幣，利潤則會倍增至19.5億元，利潤水平變得與港資發展商計算的兩成相差無幾。一旦人民幣貶值幅度多過1成，所得的利潤更會以倍數上升。
維持市場份額 或要參與「癲標」
隨着更多中資發展商來港投地，若一直沿用10%利潤的計算方式，日後投地出價將會較本地發展商進取，吸納更多地皮，與大型發展商的市場份額將此消彼長。長遠若果本地發展商要維持原有的市場份額，或要改變以往一套做法，參與以「癲標」投地的方式。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論