2017-07-06
經濟日報
早前紅磡機利士南路一幢樓齡達60年的唐樓，發生露台倒塌意外，1樓一間位於露台的劏房單位，地板突然塌下，穿了一個7米乘3米的大洞，幸好住客逃離沒有受傷。
樓齡60年唐樓，推算應該是1960年以前落成的物業，根據差餉物業估價署報告，1960年以前的高齡住宅單位，在去年底統計約佔整體私人住宅單位的2.7%，是否一個潛在的都市炸彈？該物業報告提到，截至2016年年底，私人住宅整體總存量有1,158,764個單位，如果化為實際數字，可以看到不同落成年份的住宅單位數量分布：
•2009年以後佔7.1%，約82,272伙
•2000至2009年佔16.4%，約190,037伙
•1990至99年佔20.9%，242,182伙
•1980至89年佔23.8%，275,786伙
•1970至79年佔16.5%，191,196伙
•1960至69年佔12.6%，146,004伙
•1960年以前佔2.7%，31,287伙
唐榮過去一篇文章提到，《香港2030＋：跨越2030年的規劃遠景與策略》的公眾諮詢，時任發展局局長的陳茂波指出，本港樓宇老化嚴重，估計在2046年，亦即30年後，超過70年樓齡的私樓單位，會有超過33萬個。約略是上文提到，1979年以前入伙的單位，扣除拆卸數量後，其餘均跌入這個高齡區域。
團結基金：需應對重建需要
團結香港基金亦有類似推算指出，在2016年，全港只有約9%的單位所在的樓宇超過50年樓齡。附圖顯示，假設在未來30年沒有拆卸樓宇，至2046年，基金會估計有約47%，即逾150萬個單位（其中近67萬個為公營房屋單位，85萬個為私人住宅單位）所在的樓宇將會超過50年樓齡，嚴重影響港人生活環境及質素。有見及此，基金會認為社會需應對未來重建需要，及早準備。
不論是港府評估，30年後有超過33萬個超過70年樓齡的物業，又或者團結香港基金以50年樓齡劃界，高齡的公私營房屋接近150萬個。香港樓宇，勢將面對重重問題。
按揭困難？失去轉售價值？大廈維修保養愈來愈困難？可能成為危樓？拆卸？安置？重建？小業主權益？還是不斷投入資金維護，使70年樓，能力保青春？
人口亦面對高齡化社會
去年唐榮文章曾提及，香港物業進入高樓齡時代的同時，人口亦面對高齡化社會。有人曾打趣說，多過30、40年，香港人口老化、死亡、減少，樓房問題自然解決，因為需求減少，那時或者每年均有不少遺產物業放售，盤源變得充裕？
2046年似乎是頗遙遠的事，但眨一下眼又是回歸20年。到了2046年，高齡樓雖然多，但上文資料反映，香港私人樓宇建屋高峰期是80、90年代，更大包袱應該是205X年起，更大數量的私樓步入高齡！連續多天大雨，壓倒了60年樓齡物業的3層露台，這樣的危機，將會是一年又一年疊加。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論