2017-03-28
經濟日報
上星期兩大地產代理先後發表研究報告指出，香港二、三線屋苑的升幅跑贏一線屋苑，從數字上看，令人以為二、三線屋苑升值前景更理想，更值得買。
升跌速度急 防守力遜一線
其中，中原地產一項研究報告指出，由去年7月至今年2月，8個月的樓市上升期。屯門大興花園呎價累升17.5%，高於大型藍籌屋苑嘉湖山莊的11.8%。九龍灣得寶花園期內累升21.7%，高於藍田滙景花園的16.8%。而美聯物業則用今年首季平均註冊金額作例證，指出荃灣中心平均註冊金額383萬元，比去年首季的310萬元升23%，反而美孚新邨僅按年上升4%，顯示二線屋苑的升幅比一線屋苑更理想。
唐榮並不是質疑兩大地產代理數據的真確性，只想提醒準買家，買樓不可以僅看升值速度，還要看防守力。
以中原領先指數的數據作參考，香港樓市對上一個跌浪是，由2015年的9月至2016年的2月，若比較一、二線屋苑的防守力，一線屋苑反而更強。
一線交投量跑贏 易出入貨
以上述屯門大興花園為例，樓價由2015年8月每平方呎8,941元，跌至2016年2月的每平方7,490元，跌幅約16%，同期的嘉湖山莊平均呎價由7,800元下跌至7,025元，僅跌10%；其次，再以得寶花園與匯景花園的比較，得寶花園平均呎價由14,111元回落至11,087元，期內跌幅約21%，而匯景花園平均價由12,966元，回落至11,942元，跌幅僅8%，數據反映二線屋苑升得急，下跌速度同樣較急。
另外，買樓除了要留意樓價的升、跌幅度外，另一個重要指標是交投量，而這個指標一線屋苑肯定跑贏，根據利嘉閣統計的50大屋苑數據顯示，以荔枝角美孚新邨為例，2016年全年錄得349宗買賣，荃灣中心同期僅錄114宗，平均每月不足10宗；若用嘉湖山莊及大興花園作比較，嘉湖山莊2016年共錄572宗買賣是大興花園128宗的4.4倍。
如果用2015年8月至2016年2月跌市期比較，嘉湖山莊錄232宗成交是大興花園47宗的4.9倍；租務市場也有同樣情況，嘉湖山莊2016年全年錄657宗租務成交，大興花園僅127宗，數據反映一線大屋苑無論淡市或旺市，交投量都比二線屋苑較為活躍，即是說出貨入貨相對容易。
銀行估值不足 安全系數低
事實上，近期二線屋苑的升幅過急也衍生不少問題，例如《經濟日報》上星期對全港30個造價破頂的個案進行銀行估價，近半數銀行估值不足，以二線屋苑情況較為明顯，包括馬鞍山海典灣、沙田濱景花園及屯門利寶大廈等，估值比成交價低逾1成。主要因為二線屋苑過去交投較少，銀行或缺乏參考數據下，較易出現估值不足的情況。
反而，成交較多的一線屋苑如天水圍嘉湖山莊，沙田第一城及鰂魚涌太古城等，即出現估凸價的情況，數據同樣反映一線屋苑的安全系數比二線屋苑為高。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論