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追買二線屋苑 要睇3數據

2017-03-28    經濟日報
上星期兩大地產代理先後發表研究報告指出,香港二、三線屋苑的升幅跑贏一線屋苑,從數字上看,令人以為二、三線屋苑升值前景更理想,更值得買。 升跌速度急 防守力遜一線 其中,中原地產一項研究報告指出,由去年7月至今年2月,8個月的樓市上升期。屯門大興花園呎價累升17.5%,高於大型藍籌屋苑嘉湖山莊的11.8%。九龍灣得寶花園期內累升21.7%,高於藍田滙景花園的16.8%。而美聯物業則用今年首季平均註冊金額作例證,指出荃灣中心平均註冊金額383萬元,比去年首季的310萬元升23%,反而美孚新邨僅按年上升4%,顯示二線屋苑的升幅比一線屋苑更理想。 唐榮並不是質疑兩大地產代理數據的真確性,只想提醒準買家,買樓不可以僅看升值速度,還要看防守力。 以中原領先指數的數據作參考,香港樓市對上一個跌浪是,由2015年的9月至2016年的2月,若比較一、二線屋苑的防守力,一線屋苑反而更強。 一線交投量跑贏 易出入貨 以上述屯門大興花園為例,樓價由2015年8月每平方呎8,941元,跌至2016年2月的每平方7,490元,跌幅約16%,同期的嘉湖山莊平均呎價由7,800元下跌至7,025元,僅跌10%;其次,再以得寶花園與匯景花園的比較,得寶花園平均呎價由14,111元回落至11,087元,期內跌幅約21%,而匯景花園平均價由12,966元,回落至11,942元,跌幅僅8%,數據反映二線屋苑升得急,下跌速度同樣較急。 另外,買樓除了要留意樓價的升、跌幅度外,另一個重要指標是交投量,而這個指標一線屋苑肯定跑贏,根據利嘉閣統計的50大屋苑數據顯示,以荔枝角美孚新邨為例,2016年全年錄得349宗買賣,荃灣中心同期僅錄114宗,平均每月不足10宗;若用嘉湖山莊及大興花園作比較,嘉湖山莊2016年共錄572宗買賣是大興花園128宗的4.4倍。 如果用2015年8月至2016年2月跌市期比較,嘉湖山莊錄232宗成交是大興花園47宗的4.9倍;租務市場也有同樣情況,嘉湖山莊2016年全年錄657宗租務成交,大興花園僅127宗,數據反映一線大屋苑無論淡市或旺市,交投量都比二線屋苑較為活躍,即是說出貨入貨相對容易。 銀行估值不足 安全系數低 事實上,近期二線屋苑的升幅過急也衍生不少問題,例如《經濟日報》上星期對全港30個造價破頂的個案進行銀行估價,近半數銀行估值不足,以二線屋苑情況較為明顯,包括馬鞍山海典灣、沙田濱景花園及屯門利寶大廈等,估值比成交價低逾1成。主要因為二線屋苑過去交投較少,銀行或缺乏參考數據下,較易出現估值不足的情況。 反而,成交較多的一線屋苑如天水圍嘉湖山莊,沙田第一城及鰂魚涌太古城等,即出現估凸價的情況,數據同樣反映一線屋苑的安全系數比二線屋苑為高。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論