2017-01-21
明報
【明報專訊】特首梁振英周三發表任內最後一份施政報告，提及在他領導下的政府，由於積極搵地起樓，未來3至4年的私人住宅潛在供應量達9.4萬個單位，創了歷來新高，並較他剛上任多出了45%。不過，樓價也較梁振英剛上任時升了約35%，一般巿民似乎更難上車買樓。
事實上，根據Oxford Economics的統計，香港一般住宅單位的價格，等同一般巿民的35年收入，此一比例為全球主城巿中最高（圖1），也是令到港人最不滿政府施政的地方之一。此所以，計劃競選下一屆特首的，莫不提及其對香港的房屋和土地政策是如何重視，前財爺曾俊華在周四發表的競選宣言，便在此有不少着墨之處，值得留意﹕
「經濟以外，在一個更好的香港裏面，市民理應享有更快樂，更健康，更體面的生活。『安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏』，這不只是詩聖杜甫的胸襟，也是我真誠的心願。
我認為特首梁振英先生在房屋問題的斷症，以及相關政策的大方向是對的，這裏我可以向大家講得好清楚，我會繼續造地，繼續起樓。」
曾俊華：低息帶動樓價 無關辣招
在被傳媒問到會否有短中期的房屋政策，以及對於政府推出樓市辣招，樓價卻繼續上升，日後會否延續辣招，曾俊華則回應說，樓市辣招並非令樓價上升，而是低息環境令樓樓飈高，要治本就一定要提供更多供應，並重申會繼續造地起樓，但短期解決未必容易，會盡力幫助市民。
看來，如曾俊華成功當選下屆特首，會較積極推動填海和加快社區重建，以增加供應來作為壓抑樓價的主要方法，並期望低息環境結束，較為尊重巿場的調節力量。
梁振英說未來數年房屋供應增加，其實也非虛言，摩根士丹利發表的研究報告便指出，過去一段較長時間，全港每年包括公屋、資助房屋（包括居屋等）及私人住宅的落成量，確是不及每年香港家庭數目的增加數字，但這種情况未來數年將出現改變，如在2016至2018年，每年平均新增的家庭數目料只有約3萬，但新增總住宅單位卻高於此一數字，如2018年估計當年總住宅落成量會增加至4萬伙（圖2）！
另外，美國聯儲局主席耶倫表示，2019年底前每年美國都可能加幾次息，在聯繫匯率下，美息加則港息也遲早會跟隨。摩根士丹利的報告認為，由於香港通脹向下但按息回升，按揭利率減去通脹率得出的實質按揭息率也開始由負變成正，過去當實際按息在負數時，香港樓價指數長升長有，一旦實質按息由負變正，對香港樓價也自會構成壓力（圖3），另一值得注意的地方，乃是香港住宅租金回報率減去按息得出的利差，也因租金回報差不多低無可低，而按息向上，以至相關利差收窄至近零（圖4），即是過去買樓收租扣除按揭成本仍有明顯正收入的情况也在改變，都是不利香港樓巿。基於上述原因，大摩原估計香港樓價今年會升5%，已修訂為預計會跌5%！
大摩轉軚看淡今年樓價跌5%
當初李嘉誠長實和和黃重組而變成長實地產（1113）和長和（0001）兩家公司之時，大家都覺得長實地產會專注地產業務，不過，大家卻漸漸見到原來長地也在增加非地產業務的比例。
長實地產周初宣布，擬伙拍長建（1038）及電能（0006）組成財團，全購澳洲上市能源營運商DUET，涉資最高為75.3億澳元（約431.47億港元），長實管理層在分析員會議上表示，若長建及電能股東否決交易，長實將獨資完成交易。
大家還記得早前李嘉誠在集團周年晚宴的說話嗎？他當時說在辣招下，就算樓價再升少少，也不會升得太離譜，又指自己在海外積極投資，「在海外賺錢然後回香港派息，有何不好？」又指公司只局限在香港發展，實在沒有多大的擴展空間，「除非你話淨係做地產，但遲早有日爆咗，太多人做地產。」 而他的投資原則是，哪裏投資回報高，便去哪裏投資。
水向低流 李嘉誠棄磚頭買澳洲能源
筆者相信，如不計難以預估的「升值」，在澳洲的能源項目能提供的派息和現金流，肯定會高過香港「磚頭」的租金回報，澳元由高位計已跌了四分之一有多，李嘉誠的相關投資，甚有「水向低流」的意味！看完上述大摩對香港樓巿的看法，便不難理解為何誠哥旗下的長實地產，會減持香港的地產業務比例，走去澳洲發展能源營運項目。
[陸振球 樓市解碼]