2017-01-21
星島日報
政府新增二十六幅土地打算改變規劃轉為住宅用途，建成的單位至少有八成會作為公營房屋，包括居屋和出租公屋。即使如此，能否達成長遠房屋策略定下的十年建屋量目標，難度仍然甚高。
公屋輪候時間愈來愈長，本來平均三年「上樓」的目標，現在實際輪候時間要延長至四年半。雖然基層市民入息提高了，但是私樓租金高昂，導致對出租公屋需求，四年半來劇增了四成半，而私樓售價高企，亦令一些經濟環境大幅改善了的公屋戶買不起，增加了對居屋的需求。
當局為了令樓市降溫，多番收緊按揭成數及增加印花稅，在去年十一月祭出最新一輪「辣招」後，根據土地註冊處和稅務局的數據，樓宇買賣差不多下跌了五成，而超過九成買家都是沒有物業的香港市民，顯示樓市氣氛有所冷卻。
新覓土地未必準時發展
即使近來幾個私樓全新盤反應熱烈，這只能反映一手市場的情況，一手樓既能夠提供折扣優惠，又能夠提供額外按揭，來中和「辣招」對買家構成的額外負擔，二手樓賣家不會提供這些優惠，導致買家集中在一手市場，以致一手市場的樓價仍然堅挺，但是二手市場只有個別特別優質的樓盤，才能夠創下屋苑價錢新高，絕大部分都只能以較低價錢成交，或者賣不出去。
要令樓價回落，「辣招」只能治標，治本之道是增加供應。政府在推出可供建造私樓的土地方面，以目前推算，可以達到長策的十年目標，本財政年度將是連續三年超標完成任務，《施政報告》預計未來三、四年，一手樓市場會有九萬四千個新單位供應。
不過，以現時已經覓得的土地計算，公營房屋供應卻未能達目標，比十年供應二十八萬個單位，還欠缺四萬四千個。現在政府打算改變規劃用途的二十六幅土地，如果全部過程順利，可以額外提供至少四萬八千個單位，但是，沒有人敢說這樣就能夠達標。
達標的主要困難有兩個，都涉及時間問題。其一是部分土地預計要到七年後或者更遲才可供發展，而興建公屋要三、四年的時間，要在十年內有樓交吉談何容易。
郊野公園換地值得討論
其二是部分土地改劃用途，涉及種種爭議，例如元朗橫洲和大埔南華莆等大幅地皮，涉及綠化地帶和露天貨櫃場棕地，不但要和其他要改劃的綠化帶一樣面對環保爭議，而且要為棕地上的眾多經濟活動和從業員提供適當的安置。至於小如九龍橫頭磡社區會堂改為住宅地，都要面對來自區議會不希望減少社區設施的阻力。
此外，一些涉及前期工程的土地，還可能需要立法會通過撥款，以立法會現時的議事風格，就算部分土地沒有大爭議，都會受其他無關的「拉布」議題所拖累，通過撥款的時間一拖再拖，擺在眼前的事實，是新一屆立法會工務小組委員會至今仍未批出一項工程撥款。不止一些新覓土地，其他早已物色好的公營房屋和私人住宅用地，都面對同樣的處境。
《施政報告》提出一些新思維，例如以地換地的方式，把一些具生態保育價值的土地納入郊野公園範圍，來換取發展現存郊野公園邊陲較低保育價值的土地建公屋，單是研究和諮詢，已經需時甚久，能否落實也難料。不過，討論過程若能形成一股壓力，減少社會對其他覓地建屋安排的抗拒，至少能夠從側面起到促進住宅供應的作用。