2017-07-05
經濟日報
中環商廈租金高企，其他商業區可吸引中區客搬遷，而黃竹坑有港鐵通車後，地區吸引力大不同，相信今年有多宗大手租務出現，前景亦不容忽視。
當大家看見住宅樓價不斷破頂，其實中環商廈租金，同樣逐漸逼近歷史高位。據仲量聯行資料顯示，上半年中環商廈呎租再升3.6%，呎租達116.4元，已追平2008年歷史高位。按目前升勢，如無意外今年將創租金新高。
中資排隊進駐 推高中環租金
中環商廈租金屢創新高，除了因為長年累月供應低外，中資機構近兩年排隊來港租寫字樓是關鍵因素，為了爭取最大知名度，中環是不二之選，令中環最優質商廈單位承接力強。據悉，目前中環商廈空置率低至1.8%，亦即全數租出。既沒有空置問題，業主自然加租，推高租金。
對中資機構來說，資金充足，中環商廈每呎150元也不是問題，但對很多用戶來說，租金之高漸難負擔，不得不考慮向外搬遷。
中環高租效應，導致港島其他商業區租務上升，租金向上，資料顯示，本港上半年所有港島區，全線租金向上，只有供應高峰期的東九龍錄下跌，可見商戶遷出中環的情況轉多。除了傳統業區外，新興商業區黃竹坑絕對值得留意。
南港島線+平租 激活黃竹坑
黃竹坑是傳統工業區，而自從2011年，One Island South入伙後，該區漸出現標準甲廈，但多年來租務活動並不算活躍，租金升幅亦不高。歸根究柢，交通是最大問題。
黃竹坑新落成商廈質素不用懷疑，但據商廈租務代理表示，以往不易促成黃竹坑租務，原因是交通不便，未有港鐵通車時，前往黃竹坑多坐巴士及的士，不時遇上塞車，有代理指出，客人連去黃竹坑睇盤興趣也很低，因此租務不活躍。
但自從港鐵南港島線去年12月正式通車後，情況似乎完全不同，單計今年，黃竹坑已錄得數宗全層租務，包括有律師樓、服裝品牌租用香葉道商廈全層，而近日該區更錄一宗大手租務，傅老榕家族旗下黃竹坑道38號商廈，獲安盛保險AXA預租10萬平方呎樓面，呎租約22元，成為今年全港最大手商廈租務。交通改善後，機構搬入黃竹坑興趣大增。
當然，計數最重要，黃竹坑最大吸引力，是租金非常便宜。按最新兩幢落成商廈，呎租僅約20餘元起，市面上除非租用工廈，否則每個主要商業區，呎租至少約30至40餘元起，故20餘元是極具競爭力。如果由金鐘站坐港鐵至黃竹坑，僅需10分鐘，但租金差距，僅為金鐘的四分之一，大幅節省租金開支，足以吸引很多機構留意。
預計今年 續現大手租務個案
近年較成功新興商業區，首推東九龍，觀塘、九龍灣同樣是傳統工業區，新式商廈落成時，呎價僅10餘元起，立即吸引大型機構如宏利、友邦保險等搬遷，節省大量租金開支。大機構進駐後，立即引來名牌效應，其他機構開始考慮東九龍，商業區面貌成形。黃竹坑比東九龍有一優勝之處，就是位處港島區，港鐵通車後，與中區、灣仔及銅鑼灣距離大為拉近，因此前景相當不俗，可以預計今年區內仍會有大手租務出現。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論