2017-01-20
東方日報
美國聯儲局主席耶倫發表「鷹派」言論，同時施政報告提及未來三至四年潛在一手私人住宅供應創紀錄新高，摩根士丹利「轉軚」看淡香港住宅樓市前景，直言今年是樓市轉捩點，並且調整今年樓價預測，由之前預期上升5%，調整為全年會下跌5%，為○八年發生環球金融危機以來，首次錄得全年跌幅。地產股昨日受壓。
摩根士丹利表示，儘管現時樓市上漲動力可維持多數個月，但因多項負面因素相繼出現，香港樓市將見頂回落，當中維持八年的實質負按揭利率勢於今年結束。
該行解釋，隨着香港通脹預期放緩至2.2%，以及按揭利率隨美國加息而上升，實質按揭利率將由負數變為正數。
加息勢焗投資客散貨
該行又稱，雖然香港銀行早前調低按息爭客，但相信金融管理局會收緊規管，令到按息再難向下。事實上，近期香港銀行同業拆息已先於最優惠利率上漲，令到使用同業拆息按揭的供款人每月供款負擔增加。
此外，若今年美國加息半厘至四分之三厘，香港按揭利率跟隨的話，將令買樓收租的利潤歸零，甚至變為負數，導致持有多項物業的投資者減持物業。
摩根士丹利又表示，今、明兩年私人住宅落成量，每年達1.8萬伙，明顯高於過去五年平均每年1.2萬伙，主要是過去三年土地供應，平均每年可建2.1萬伙，令到一八年以後落成量大增，預期未來三年公私營住宅供應每年有逾3.5萬伙，多於新增家庭數目每年三萬個，為近年罕見現象。
削地產股評級目標價
另外，假如未來數月樓價再漲，政府或有更多措施推出，對樓價不利，同時一二年實施的買家印花稅（BSD），已經令中國內地買家購買香港新盤比例，由一一年的29%，下降至一五年的10%，加上最近中國政府收緊內地居民購匯用途，令今年買樓投資的需求再度減弱。
摩根士丹利將地產發展行業投資評級，由「吸引」降至「與大市同步」，當中信和置業(00083)及新世界發展(00017)投資評級，由「增持」調低至「中性」，目標價調低10%及14%，最新分別為14元及9.5元；恒基地產(00012)投資評級則由「中性」調低至「減持」，目標價調低11%至39元。
資深財經專家林一鳴認為，儘管耶倫透露她與大部分聯儲局官員均預期一九年底前，每年息口會上調數次，但能否實行存在太多變數，包括美國候任總統特朗普經濟政策欠清晰，經濟數據時好時壞等。除非聯儲局在三月會議加息，否則市場難確認耶倫的加息決心，維持今年上半年樓價調整5至10%預測。
林一鳴又認為，儘管一手私人住宅供應看似很多，然而只是過去基數太低。觀乎未來數年可以出售的土地數目，估計每年只維持2萬至2.5萬伙的私宅供應量，難以扭轉求過於供的情況。
概念股捱沽 信置跌2%
野村表示，今年香港樓市充滿挑戰，原因除美息走向之外，還有樓市交投量低、供樓負擔能力轉差及樓市供求更趨平穩，但預期樓價只會溫和調整。
昨日地產股捱沽，當中信置下跌2.16%，新鴻基地產(00016)、新世界發展、恒地則分別下跌1.41%、1.55%、1.61%。