2017-01-19
經濟日報
昨日特首梁振英公布任內最後一份施政報告，房屋部分開宗明義提出：截至去年12月底，預計未來3至4年一手住宅物業的供應量達94,000個單位，比本屆政府上任時高出45%，是12年前政府開始定期公布供應數字以來的新高。
一手增45%
相信這是他個人最引以自豪的部分，資料顯示，一手潛在供應在去年第三季是93,000伙，第四季升至94,000伙，換言之再增加1,000伙，升幅約1%，唐榮估計與保持賣地、一手在去年底銷售放緩有關。較搶眼的應該是這個數字的增長，運輸及房屋局數字，2012年第二季，特首上任前夕，一手新盤潛在供應是6.5萬伙，截至去年底，一手潛在供應達到9.4萬伙，新樓供應大幅增加45%。
可惜的是，雖然私樓供應逐步回復至較正常水平，但仍無法阻截樓價升勢，當中包含各種因素推動，如超低息、海外及內地買家等等，除了供應達標，樓價卻是升得嚇人，所以，梁振英一心扭轉樓市「只升不跌的預期」落空。
樓價升49%
過去逾4年半的時間，差餉物業估價署私樓價格指數顯示，2012年7月，他上任時為206.1點，今年11月為306.6點，私人樓宇價格上升幅度為49%，市民置業可以說是更加困難。以上車最細A類421平方呎以下單位價格指數來看，由217.4點升至337點，升幅有55%。
租金升18%
租金指數方面，2012年7月為144.8點，今年11月為171點，升幅18%。A類細單位租金指數由152.3點升至188.2點，升幅24%，同樣跑贏大市。
成交縮37%
如果翻看整體樓市的成交，梁振英任內毫無疑問在辣招等加持下，規模大幅收縮，成交量方面，2012年住宅有81,333宗、非住宅有34,200宗，合計有多達115,533宗物業交易；2016年住宅成交量跌至54,701宗、非住宅更只有18,303宗，總計73,004宗，較2012年減少37%。
成交金額方面自然亦出現收縮，住宅成交金額，2012年有4,523億元，非住宅是2,017億元，合計6,540億元。到了2016年，住宅成交金額維持在4,280億元，非住宅只剩下1,048億元，總金額5,328億元，跌幅19%，遠低於成交量的收縮，變相反映樓價愈來愈高的事實，為甚麼？
如果以一二手住宅合計，平均每宗交易金額卻有非常可觀的升幅，由2012年的556萬元，大升至2016年的782萬元，升幅高達41%。
公營房屋增51%
私樓市場有個大概的統計數字，公營房屋又如何？特首昨日提到，在2016至17年度起的5年內，香港房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）預計興建約94,500個公營房屋單位，當中公共租住房屋（公屋）單位約71,800個，資助出售單位約22,600個。不過，他同時承認公屋用地供應仍落後，公屋輪候時間明顯延長的事實。
公營房屋方面，2006/07至2010/11年度，房委會共興建69,029伙出租公屋、2011/12至2015/16年度，不升反跌，略減至62,559伙。2016/17年度至2020/21年度的5年期內，由香港房屋委員會及香港房屋協會興建的公營房屋供應預計約為94,500個單位（當中包括71,800伙公屋、22,600伙居屋），公營房屋大約增量51%。由於公營房屋以落成量計算，未來5年的公營房屋，可列入梁振英增加供應的成績，可惜，求還是遠大於供！
公屋申請增44%
公屋申請總數由2012年6月底的199,600宗，上升至2016年9月底的286,500宗，增幅為44%。這樣的房屋成績單，市民是否收貨？但不得不承認特首在努力增加土地（土地短短5年難見具體數據支持）、房屋供應的成績。可惜是下一屆特首面對的問題依舊，甚至可能進一步惡化，如輪候冊持續上升、搵地困難等等，又將如何化解？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論