2017-07-04
經濟日報
樓市自3月加辣以來，一二手樓成交大相逕庭。二手樓成交量大跌，在細碼樓層面上，還可以歸咎是小業主惜售所致；但較大面積的二手樓，雖然樓價有頗大折讓，成交還是了無生氣。
換樓背後的故事，不少是因為兒女長大有成，並且長期在內地或海外工作生活。他們間中帶同妻小回港探望雙親，若父母住的地方大一些，可省卻子女攜眷探親住宿酒店費用，而且可以有更多時間共聚天倫。這些較為富裕的長者，倚靠銀行借貸換樓需求不多，許多甚至有能力一筆付清樓價。
但是，自從發展商為買家安排特高成數按揭之後，受到不少首期不足的用家歡迎和採用，而發展商亦藉此將樓價稍為提高而不虞銷情呆滯，故現時若某新樓盤不提供特高成數按揭，則必須定價有足夠的折讓以吸引買家，發展商權衡利害，想樓盤快些沽清的，一定會盡量安排特高成數按揭。
新樓特高成數按揭 買家透支置業
毫無疑問此安排的確有助買家透支置業，其作用等同加大買家的信用卡消費額度，不同之處是樓按利息相對低很多。買家只注意低首期提早上車的好處，卻忽略了發展商一般只保證首兩、三年的低息期，其後供樓者須面對市場按揭利率，甚至要自找財務機構安排後續按揭。
由於今年加息趨勢已成定局，然而在全球經濟多變的新常態下，卻存在不少不確定的經濟及地緣政治變數，若兩年後香港經濟受創或利率意外大幅攀升，採用特高成數按揭的供樓者便會首當其衝，一旦被迫將物業脫手套現，這時候才發覺當年購入價過高，需要以較大折讓才找得買家承接，最差情況是賣樓要貼錢補足樓貸差價，苦業主在無計可施下有機會淪為銀主盤。
1997年香港樓市因亞洲金融風暴而崩潰，以致在2002年形成了50萬負資產大軍。是的，今天香港已有遏市辣招及供款壓力測試，被認為可較大程度保障樓市不會重蹈覆轍，然而，社會卻忽略了愈來愈多採用特高成數按揭的置業者未來或要面對的風險，故希望執法當局勿忘作好應對預案。
撰文:
柯興捷 富山地產行政總裁
欄名: 專家論市