2017-01-19
經濟日報
本屆政府任期即將屆滿，特首梁振英及其局長在不同場合都在告訴市民，政府在房屋問題上處理有成效。
辣招有效打擊炒風，有助市民置業，房屋供應又大增，多番強調未來3至4年的私樓供應數字不斷上升，最新數字達到93,000伙，是政府公布相關數字以來新高，亦較其上任時的65,000伙高出約43%。
不過，大家不要忘記這些供應數字是預測，如果翻查過往紀錄，政府的預測落成量年年都是高估。由上任時2012年預測11,890伙，實際是10,150伙；2013年估計13,550伙，實際8,250伙；2014年估計17,610伙，實際15,720伙；2015年估計13,290伙，實際11,280伙，4年間平均低估了近20%。而2016年至11月為止，只有12,662伙落成，比估計的18,200伙又低了很多。
需求大低估 加辣只令炒家按兵
需求方面，辣招毫無疑問打擊了炒家，令炒家變成投資者，為了進一步打擊投資需求多次加辣，但效用短暫，否則就不用一而再，再而三加辣；辣招只令投資者按兵不動，不買不賣。至於用家的剛性需求，政府也計錯數。根據政府的長遠房屋策略諮詢文件，稱目標是未來10年提供48萬個公私營單位，這個目標是基於每年有2.94萬個新增家庭住戶的房屋需求，另有1.76萬個單位是補充受遷拆影響的舊單位。但最近拜讀王于漸教授的文章得知，政府又再次計錯數，大大低估需求。
此外，離婚率與結婚率也大增。以2014年為例，本地離婚有2萬宗，首次結婚有約3.7萬宗，再婚約1.92萬宗，內地註冊結婚的有5,020宗，連同單身人士單位，合共每年新增需求達到6萬個單位以上，相比政府的估計每年2.94萬個單位，多出足足1倍。
這些數字亦合理解釋為何香港樓價過去幾年在辣招不斷下，仍然不斷攀升的原因。大家對政府公布的數字，必須自行解讀，不可盡信。
撰文:
李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名: 專家論市