2017-03-24
經濟日報
商舖租金調整期已達兩年，到底何時完結？從數據上、投資者手影及零售商取態，均顯示舖租離底不遠，漸入穩定期。
舖租連跌兩年，市區交吉舖位仍多，但情況似乎不像過往兩年般惡劣，從零售數字及舖租數據，均顯示狀況有所改善。向來舖租與零售表現息息相關，從政府數據，本港零售銷售連跌23個月，而舖租同樣調整約兩年，兩組數字關連很大，而月初公布1月份數字，跌幅收窄至近19個月以來最少，1月零售總額臨時數字估計為431億元，按年下跌0.9%，零售量按年下跌1.4%，兩者按年跌幅均收窄。個別項目更錄增長，如食品、酒類飲品及煙草零售額按年增長9.9%、超市及百貨零售額，分別按年增長5.4%及2.8%。而據仲量聯行舖租數據，去年尾四大核心區舖租按年跌幅降至14至18%，較過往一年單年跌幅達20至30%，已明顯改善。
整體零售表現已好轉
跟太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明傾談，他指出生意仍下跌中，而跌幅收窄，但強調整體零售表現已好轉，「我們鐘錶珠寶業表現，不完全反映整體零售，因奢侈品所受的影響來自中央打貪等政策，其他中下價貨品銷售問題不大。」
零售商取態上，亦不像過往兩年敗走核心區，反而有意重新擴充。以尖沙咀核心零售地區廣東道一個地舖作例子，溥儀眼鏡於2012年自由行熱潮高峰期時，以月租約200萬元搶租舖位，高舊租至少一倍，呎租1,666元一度成「九龍呎租舖王」。
近兩年生意轉弱，去年4月底屆滿，溥儀眼鏡原決定棄租，及後與業主達成協議，以50萬元短租舖位。短租多個月，原以為最終會撤出，近日該商戶與業主大鴻輝達成協議，以每月135萬元續租廣東道舖位，重回長租約形式，租金較高峰期雖跌約33%，大鴻輝認為，起碼顯示生意好轉，「相信該商戶已過最艱難時間，最近生意已轉好，因此決定留低。」
早年鐘錶珠寶店以天價搶租舖位，推高租金後近兩年生意大跌，惟有減成本遷出，租金立即跌回數年前水平。近期天價租金的租約已陸續屆滿，市場上新租金較舊租跌30%至40%個案將買少見少。事實上，最近中價零售商，不時出現擴充業務，某程度上反映零售環境略為轉好。
投資界名人再度活躍
最後一個指標，就是投資者手影。過往兩年舖位買賣淡靜，個別月份成交量不足100宗，創歷來新低，正是因為舖租下跌，舖位投資價值降低，投資者觀望。近一個月，舖市買賣明顯增多，舖王波叔由年初至今，起碼掃入10舖，而林子峰、張順宜及廖偉麟等資深投資者的名字，重現舖位投資市場。事實上，這些投資舖位多年的老手，對市場觸覺敏銳，多次捉到轉角市。最近他們洞悉市場租金跌勢喘定，即使舖租未顯著回升，現搶先一步入市掃貨，待日後升值。投資者活躍起來，是舖位租金見底的先兆。
商舖租金與零售關係密切，亦與環球經濟、滙率等互相緊扣，從目前情況，零售及舖租大幅反彈還未可預見，但似乎跌勢已緩和，離底不遠。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論