2017-06-30
經濟日報
2017年又過了一半，又是時候回顧及展望中港樓市。整體而言，中國內地雖推出多項樓市調控措施，但樓價依然持續上升。內地一線城市和主要二線城市的樓價，預料今年將有溫和升幅，預計一線和主要二線城市分別會有3%至5%和2%至4%的樓價升幅。
香港政府雖然實施進一步樓市降溫措施和收緊新批按揭貸款，但預料今年本港住宅樓價仍會上升5%至10%，住宅1手及2手銷售，今年將有約6萬至6.5萬宗。
就本港住宅市場而言，盡管本港政府持續實施和進一步加強樓市降溫措施，包括政府4月推出的一約多伙須付15%印花稅和5月收緊新批按揭貸款，預料本港下半年樓價向上的趨勢將持續。
二手流轉慢 一手主導
現時市場扭曲，呈「乾升」狀態，少數成交已推高樓價，二手流轉慢。如未來1至2個月樓價仍創新高，估計政府會加推辣招，主要是金管局出招，其他行政招數會留待下屆政府出手。
現時市場有一定風險，住宅負擔能力，持續成為準買家最關注的地方。現時供款負擔比率上升至65%，新批按揭平均供款年期亦升至27年。本港樓價上升，市民供樓負擔比率較97年同期高，但現時樓市仍然熾熱，筆者認為市場購買力仍存在，政府政策，例如金管局壓力測試及借貸要求等措施，令購入二手樓成本較高，變相推動一手需求。
盡管本港政府推出樓市降溫措施，投資者和用家的需求持續強勁。發展商繼續為買家提供優惠，因此一手成交持續主導市場。部分本港發展商有租賃業務，上近年利率成本較低，令相關發展商借貸比率較低，有條件提供優惠促銷，帶動一手樓市成交，佔整體樓市成交量，由過去約1成多，大幅增加至約3成。
整體而言，能影響本港住宅市場有5大因素包括利率、房屋供應、政府政策、全球經濟環境以及內地和香港經濟穩定性。新一屆政府上任後對長遠房屋供應、會否推出新的樓市措施；以及外國會否發生「黑天鵝」事件等，或會影響本港下半年樓市出現調整的機會。以現時樓市情況，如無新政策或外圍重大事故，估計今年下半年樓市仍會上升。因內地資金關係，估計超級豪宅市場表現會較為突出。
撰文:
林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管
欄名: 專家論市