2017-06-29
明報
【明報專訊】過去一年內地資金湧港，「北水」從投地到買樓皆愈來愈積極，本港住宅樓價累升逾兩成，並且屢創歷史新高。雖然傳統投資智慧指「升市莫估頂」，惟在目前市場一致看好之際，若有分析員能以充分理據提出相反意見，尤其值得重視。交銀國際研究執行董事劉雅瀚在專訪中表示，過去一年由內地流入本港的資金近1萬億元，規模與幾年前因美國聯儲局推出量寬（QE）湧入香港的資金相若，他擔心這兩大「水源」在未來12個月流走，加上新樓落成量增加，租金料跌一成，故預測樓價將大跌三成。
明報記者 葉創成
劉雅瀚表示，不少人均會以市盈率來分析股票「市盈率×每股盈利＝股價合理值」，而他認為有關理論亦可應用於計算樓價的合理值，即「租金÷要求回報率＝樓價合理值」。
自2008年金融海嘯以來，本港樓價在過去7年半升近兩倍，劉雅瀚認為樓價升幅亦可以上述理論分析，「從2008年（第四季）至2011年美國聯儲局以QE印錢後，資金從美國流入本港，令資金成本下跌，投資者遂願意接受一個較低的回報率，故住宅租金回報率由5厘下跌至4厘，但期內租金升幅不多，主要是靠資金推升樓價；如果以股票市盈率的理論去看，便是企業盈利增長緩慢，股價上漲的主要動力來自估值提升。到2012至2015年樓價升幅與租金相若，租金回報率變化不大，這便是比較健康的升浪；若以股票比較，便是市盈率不變，股價上升主要由盈利增長推動」。
租金回報急跌 似97樓災前
2015年6月中旬A股爆發股災後，港股亦跟隨大跌，加上當年下半年有多個大型新盤入伙令租務市場受壓，故樓價亦曾掉頭回落，跌浪延續至去年上半年。惟劉雅瀚表示，去年6月英國公投脫歐後，歐洲及英國政治風險升溫，當地資產的投資價值大跌，環球資金於是轉投美元資產，由於港元與美元掛鈎，故過去一年內地資金便湧入本港，他估計規模近1萬億元，當中約兩成多流入房地產。
「內地資金是次湧入本港，最簡單是買樓，開張支票來港便可支付樓價首期，估計涉及資金達2000多億元；另外，北水過去一年來港購買保險及股票，估計分別涉資2000多億元，雖然資金不是直接流入樓市，但也會有溢出效應。經樓市、保險及股市等渠道流入的北水比較容易統計，累計料達8000多億元，加上其他渠道的資金總和料達1萬億元，而金管局總裁陳德霖曾表示因為美國QE而流入本港的資金規模亦只是1萬億元。」
事實上，即使聯儲局在去年底、今年3月及本月3度加息，將美元1個月同業拆息（LIBOR）推升至1.22厘，惟在資金充裕的情况下，本港銀行同業拆息（HIBOR）今年以來未有跟隨美股向上，反而慢慢回落，昨日收報0.45厘，令港元與美元銀行同業拆息的差距高達0.77厘（見圖）。
北水湧港令樓價急升，中原城市指數（CCL）最新報159.12點，過去1年升23%。根據劉雅瀚的分析，期內住宅租金升幅僅4%，故樓價其中兩成升幅，是租金回報率由4厘下降至約3厘所致；該回報率在12個月內顯著下跌，上一次已是1997年，當年樓價見頂回落，其後5年大跌七成。
劉雅瀚強調，值得警惕的是，過去1年湧入本港的1萬億元北水，以及較早前因為QE而流入的1萬億元國際熱錢，在未來一年隨時可能流走，令租金回報率由現約3厘重返1年前的4厘水平，意味樓價將因此大跌兩成，「聯儲局已表明將於年內退市，特朗普又計劃大幅減稅，這將提高企業於美國投資的稅後回報率，料可吸引資金回流美國，目前停留在港的1萬億元國際熱錢或因此流走；北水方面， 銀監會早前出台的新規例對銀行資產負債表提高要求，銀行原屬『表外』的貸款要『歸表』，結果銀行唯有收緊借貸，內地市場利率今年以來已上升不少，我覺得內地信貸環境仍有很大挑戰，過去一年流入本港的北水因此亦有班資回朝的壓力」。
未來3年新樓落成增 租金料先跌一成
劉雅瀚表示，元朗、大埔及將軍澳等新盤在未來半年陸續交樓，而啟德及荃灣新盤亦快將到位，料未來3年每年新盤供應量介乎1.6萬至1.8萬伙，連同每年公屋落成1.3萬伙，公私營房屋每年新供應將介乎2.9萬至3.1萬伙，料超過每年新增住戶2.7萬，令新樓出現供過於求的局面，議價權將由業主轉向租戶，導致整體租金下跌一成，「未來3年有不少逾500伙的大型新盤落成，某一業主若不主動減價招租的話，假如隔鄰業主劈價成功租出單位，市場租金便即時回落，原本不減租的業主可能要丟空單位1、2個月後才可以更低價租出。只要盤源足夠多，便難以維持高租值，這便是市場定律」。
劉雅瀚總結道，自己預測樓價於未來12個月下跌三成，是負責任的預測，「我覺得未來一年住宅租金下跌一成的機會很大。至於資金會否流走令樓價進一步下跌呢？要預測資金流向是十分困難的，但我覺得目前自己手上好像有兩張牌（國際資金及內地資金），只要其中一張開一隻『煙士』（Ace）出來，我便有機會Blackjack（21點）。目前租金回報率已跌至（約3厘）低位，只要任何一邊有資金流走，要求回報率便會重返一年前，我覺得這是必須留意的風險。即使資金在第13個月才流走，我（12個月流走）的預測錯了，但我覺得有需要提早預告予物業市場參與者」。
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