2017-01-16
經濟日報
2016年一手新盤可算是大收旺場，代理估計全年註冊宗數可達16,560宗，創21年新高紀錄。
其實，對於發展商而言，2016年並不易過，大部分時間要推出各種破天荒式優惠吸客，當中以高成數按揭及長成交期最受歡迎。
根據前線地產代理統計，去年新盤市場共有169個全新或餘貨項目於市場推售，共售出16,292個單位（較註冊數字略少），可算是一個豐收年。而芸芸新盤中，以新地旗下元朗Grand Yoho 1期最旺，共錄1,108宗成交；其次為華懋將軍澳海翩滙849宗及Savannah的797宗。而且有24個樓盤於2016年內沽清所有單位，當中不少屬於積存多年的舊盤，例如入伙約28年的深井豪景花園3期，年內沽出最後3伙餘貨單位；其次入伙13年的君逸山也沽出最後兩個貨尾單位。
先住後付 創12年特長成交期
雖然成交數字創出歷史新高，但是對於發展商而言，賣樓並不算一帆風順，全年大部分時間發展商均需要推出不同優惠吸客，當中以長實及新地兩大發展商最具創意。
例如長實旗下馬頭角君柏推出史上最長12年成交期吸客。項目全盤共有228個單位，長實早於去年3月份開價，惟因為年初樓市表現未如理想而一度要停售。直至10月初，項目取得滿意紙後，發展商便決定變招減價重推。
除了售價調低約10%外，發展商破天荒引入「Z138先住後付」的特長12年成交期付款辦法，折扣高達24%，買家在首180天內先付20%首期後，便可先行入住，另樓價34.5%分138個月支付，即每月供款0.25%，餘款樓價45.5%則於12年後，即2028年才需繳清，算是本地樓盤最長成交期的一個項目。而推出相關優惠後，項目兩月間沽出59個單位。
其次，高成數按揭近年一直深受買家歡迎，過去最高按揭成數僅達95%。
推120%高成數按揭 吸換樓客
新地旗下元朗PARK YOHO Venezia去年破天荒式推出高達120%按揭成數吸客。不過，買家必須持有一個舊樓物業（尚未供斷），而且需要1970年後入伙的屋苑式單位，不可為村屋、有轉讓限制及離島的物業，其估值不能低於新購物業的70%，便可向發展商申請借新購單位樓價120%貸款，當中95%用作支付新購物業樓價，餘下之25%用作償還舊樓貸款。不過按揭年期僅3年，首年只需供息，其後2年還本兼還息。明顯是針對手頭資金有限，但有物業兼打算換樓的買家而設。項目全年累售442個單位，佔全盤逾98%。
另一個值得一提的新盤是，嘉里旗下屯門滿名山，去年5月份推出1838一按計劃，貸款額達樓價80%，特點是免入息證明及免供樓壓力測試，首年完全免息免供，第2、3年僅供利息，第4、5年供款額雖然急增，但若買家提早於3年內還清貸款，可獲全數利息回贈，相當靈活。
結果相關優惠吸引大批投資者入市掃貨，推出優惠當月沽出約91個單位，當中有85個單位選用相關優惠，反映該方案甚受市場歡迎，而該盤全年累積沽出509個單位。
綜括上述3個個案，反映去年新盤業績得來不易，發展商均扭盡六壬賣樓。2017年市場變數更多，例如加息、政府換屆等，相信發展商賣樓仍需以不同優惠吸客。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論