新高不斷 滾雪球效應

周一早上，打開電郵，彈出的樓市成交信息，出現不少二手成交個案。 二手成交 新高成樓市常態 隨便滾動一下頁面，已有6宗成交的標題有新高字眼，不管是同類、分層、今年，新高不斷似乎已成為樓市常態。 •粉嶺碧湖花園兩房戶約430萬元一口價易手呎價10,750元創分層同類新高 •大埔新峰花園呎造10,759元創屋苑同類新高三房戶約780萬元成交 •珀麗灣連天台特色戶破頂沽約770萬元成交呎價12,602元創同類新高 •嘉湖山莊套3房戶550萬沽創分層標準單位新高 •YOHO Town 2房戶反價15萬元上車客不睇樓以565萬元承接創同類型兩房今年新高價 •居屋也破頂寶盈花園兩房戶同類型綠表新高價528萬元沽 對上述成交有興趣可前往地產站ps.hket.com瀏覽，近期的二手成交出現不斷推高的滾雪球效應，這個效應如何形成？上周一宗新高二手成交，可以詳加描述。中原地產發布的一宗元朗成交信息，元朗溱柏入伙約兩年，樓齡新，加上是大型屋苑，會所設施完善，亦供應開放式、1房細單位，切合市場上車需要，故此屋苑自辣招鬆綁後，成交相當活躍，本月錄得15宗成交，平均實用呎價約12,000元。 元朗溱柏破400萬 各區或調價 溱柏新近錄得開放式單位樓價創新高的成交為10座高層E室，實用面積314平方呎，成交價衝破400萬元，以408萬元沽出，刷新屋苑開放式單位樓價新高紀錄，折合平均實用呎價12,994元。上手業主於2013年9月以280萬元買入單位，持貨3年半，現沽貨帳面獲利128萬元，單位升值46%。 這個成交有幾點值得留意，一是元朗最基本的上車盤已超過400萬元的水平，二是開放式也要400萬元，三是樓齡新的二手盤最低消費逾400萬元。對樓市觸覺敏感的參與者，或會第一時間想到，連元朗都要400萬元，其他地區就會自行調整價位水平，溱柏也要400萬元，像嘉湖兩房，樓齡較溱柏高，上車盤400萬元不貴了。又或沙田第一城，較嘉湖樓價更高，也是合理。 這樣唐榮想起早前沙田河畔花園一宗引起市場熱話的成交，當時A座高層3室，實用面積242平方呎，1房間隔，為屋苑唯一可睇樓鎖匙盤，原以430萬元放盤，剛以422.8萬元易手，實用呎價17,471元，創沙田區細價屋苑呎價新高。 新盤推廣 起跳價低吸買家 人人喊高，當元朗開放式細單位成交價400萬元以上，沙田400多萬元又變得不貴了，再進一步，那港島、九龍市區的開放式至兩房，要較新界區更高，應該推上400萬至600萬元以下水平，這種滾雪球效應，亦可見在新盤定價上的策略上，像南昌站新盤首批單位，其中開放式折扣價，最便宜單位略低於500萬元、啟德新盤開放式，折扣後同樣有一個賣價略低於400萬元，這些都是銷售推廣中，作為吸引買家的起跳價格。 不論是樓價高，買家只能負擔此價位，又或600萬元以下，還能借出高於七成按揭貸款的刺激，400萬至500餘萬元的成交，上述6宗成交中已佔4宗，相信將成為今年樓市的熱點。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論