2017-06-28
經濟日報
特首梁振英昨日發表任內最後一份「第四屆政府五年任期施政匯報」，過去梁振英一直強調，房屋問題是特區政府施政的「重中之重」，可惜從過去4份年中公布的「施政匯報」，房屋問題、樓價問題未解，在施政「位置」只能愈跌愈低。
翻閱過去的施政匯報，由2013至15年，房屋及土地的內容並列成章、到了2016年，有關內容分家，房屋及交通運輸合併一章，內容上仍是房屋先行，再談運輸，至於土地發展獨立成章。2017年6月，最後一份施政匯報，雖然繼續稱為房屋及交通運輸，但鋪排上，房屋內容進一步排在交通運輸之後，土地發展則繼續自成章節。
樓價租金 不利施政成績單
這份匯報是過去5年的政績總結，理論上，任何人撰寫工作表現時，都會把優點、成績優先列出，房屋施政位置愈墮愈後，因為在數據上，除了一直強調供應數字的上升外，樓價、租金等等市民實質感受到的房屋問題，完全不利梁振英的施政成績單，是否因此而在排序上出現改變？當然，這也可說成唐榮挑剔或另有原因。所以，在昨日公布的施政匯報中，較早列出的數字，就是最紮實的供應量：
「在2016至17年度起的5年內，公營房屋的預計建屋量為94,600個單位，當中出租公屋約71,900個，資助出售單位約22,700個。5年期的預計建屋量較過去四個5年期見持續增長。
截至2017年3月底，預計未來3至4年一手住宅市場的供應量約為96,000個單位，較本屆政府上任時高出48%，亦是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高。」
至於無法示人的、卻是市民最關心的樓價和租金，翻閱梁振英參加特首選舉時的政綱，他在房屋問題開宗明義已指出當時的現狀：「過去5年，私人樓宇價格上升95%，令市民置業困難。租金亦上升48%，導致劏房和板間房問題惡化。」他點出了曾蔭權時代的樓價租金狂升問題，他任內各類物業的表現又如何？
下文是差餉物業估價署的數字，截至目前為止，最新數據為今年4月：
•整體住宅租售價變化，可見住宅樓價延續曾蔭權時代的升勢至今，未見長期持續的調整，租金則相對升幅較小（圖1）。
•430平方呎以下住宅租售價變化，最能代表上車盤的爆升狀況（圖2）。
•寫字樓租售價變化，升幅遜於住宅，但表現亦相當不俗（圖3）。
•商舖租售價變化，受制於內地自遊行等減少，中國國情對奢侈品需求放緩，商舖售價及租金過去五年的升幅，均是各類型物業中幅度最小的（圖4）。
•分層工廈租售價變化顯示，屬於明顯的政策受惠物業，港府力推的工廈活化，加上鋪位商廈租金高企，讓商戶等轉移至工廈經營，均促使分層工廈的租售價在過去五年力迫住宅升幅，租金更是所有物業之冠（圖5）。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論