2017-01-13
經濟日報
未知大家是否仍然記得，於去年年初長和系主席李嘉誠，曾經引用唐高宗的兒子李賢，對於母后武則天的一首絕命詩「黃台之瓜、何堪再摘」作比喻，形容去年香港經濟是近20年最差，去年樓市是相當困難，一年過後，李嘉誠對於今年市場環境仍然難言樂觀。
盡管新近香港大學香港經濟及商業策略研究所亞太經濟合作研究項目，最新發表對香港宏觀經濟預測，預期今年第一季本地經濟增長可望改善，估計本季本地生產總值（實質GDP）按年上升2.3%，而按政府數字，去年第三季的本地經濟增長為1.9%。
增長放緩 樓價難高企
不過當大家看回過去的數字，近年來的本地經濟增長仍然拾級而下，翻查記錄，2013年全年經濟增長達3.1%，2014年已回落至2.7%，2015年再跌至2.4%，估計去年全年經濟增長只維持1至2%之間，相信今年亦只會維持相若的水平，經濟增長放緩，樓價亦難以持續高企。
展望今年的情況，息口上升、政府加辣、本地消費市道未見復甦，早前公布去年11月零售業銷貨價值已經連跌21個月，加上今年選舉年下政治環境愈趨緊張。另一方面隨着內地經濟效緩，加上今年多個歐洲國家舉行大選，特朗普領導新班子上場，令今年歐美市場也變得充滿變數。
總體而言，今年經濟環境肯定難言樂觀，但同時間，本地樓價仍然維持高水平，辣招加壓下，無論換樓客以至上車客而言，換樓、上車均困難重重，展望今年樓市應該比去年更加困難。
租金回報存息 達臨界點
內地市場一直喜歡以「拐點」來形容樓市趨勢的轉變，所謂的拐點，亦可稱為臨界點，英文可譯作Turning Point或是Inflection Point，所指是在圖表上來樓價趨勢的轉折點。
盡管實際上在經濟學的層面來看，拐點卻沒有統一的解釋，不過筆者認為，或者我們可以嘗試為樓市拐點定下一些指標，其中一個租金回報比率與銀行息口的比對，隨着加息周期的展開，現時一般只有2至3厘的收租回報已經愈發變得不吸引，樓價持續高企，而租金維持平穩，租金回報稍微回落的同時，本地定存息率亦已有上升趨勢，最終租金回報以至銀行息率亦會到達「臨界點」。
最後筆者亦提醒一句，在樓價偏高環境下，買家按自己需要量力而為，在適當時候置業，在樓市現拐點的同時，亦是買家鋤價入市的最佳時機。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點