2017-06-27
經濟日報
香港回歸20年，住宅樓價倍升，市民不吃不喝近16年方可置業，新一代上車似乎遙不可及。惟高樓價下，資金仍蜂擁追捧港樓，樓價高踞不下，置業難情況相信短期內難以改善。
1997年金融風暴重創香港樓市，樓價由高峰輾轉回落6年，跌幅達7成，樓價急跌導致負資產個案不斷增加，2003年負資產個案曾高達10.6萬宗，佔供樓人士22%。
20年後的今天，往事彷彿已淡忘，樓價早已突破97年的歷史高位。根據差餉物業估價署數字，現時樓價較97年高出近9成，一層樓兩代人供，首期要父母資助。根據金管局的數據，現時樓價與收入的比率已上升至15.9，高於97年高峰值14.6，亦即一般市民要不吃不喝近16年，才能夠成功置業。
低息收入增 負擔比相對健康
若從樓市的關鍵數據來分析，現時與97年情況亦有頗大的分別。現時供樓負擔比（供款佔家庭收入比例）約71.5%，比當年106.8%為低。樓價雖高但負擔比率下降，原因在於當年除了樓價高，連利率亦高，97年實際按息曾高見10厘（P按），相比現時實際按息低見1.71厘（H按），差距甚大。
而市民收入亦明顯增加，今年首季家庭月入中位數為2.6萬元，較1997年第三季的1.89萬元增38%。再者，現時平均按揭年期延長至26.5年，較當年18.4年為多。在息率下降、收入增加及平均按揭年期延長下，都是現時樓價雖高、但供樓負擔比率較當年低的原因。
再者，近年內地資金已經成為支撑本港樓市的重要元素，內地客及財團頻掃住宅物業及地皮，不少地王、樓王都是由內地資金購入，再加上本地用家、投資者的追捧下，樓價依然愈升愈有。有見樓市急劇升溫，政府近年已先後推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅、買家及雙倍印花稅，收緊一約多伙，金管局更8度收緊樓宇按揭。政府高官亦連番開腔表示關注樓市升勢，財政司司長陳茂波多番強調，本港樓市目前處境危險，樓價很容易出現回調，呼籲有意置業的市民保持審慎態度，量力而為。不過，政府無論是出招抑或出口術，對樓市影響仍是有限，樓價依然繼續創新高。
施永青：樓市短期難爆煲
樓價闖高峰，置業難上難，但對不少年輕人來說，置業仍然是人生一個很重要的目標，他們各出其謀，希望能盡早上車。80後Michael努力工作儲錢，透過加按父母的物業，再加上自己的積蓄，盡管供樓會吃力一點，但亦成功置業；另90後大學畢業生Mandy，雖然暫未有能力置業，但對上車並未感到絕望，相信樓價長遠來說仍會下跌，或能跌至可負擔水平，自己亦努力儲錢，目標在10年後能成功置業。
目前物業價格及租金皆處於巔峰，經歷樓市數十年起跌的中原集團主席兼總裁施永青就認為，競爭力愈高的地方，樓價、租金就必然愈高，這是無可避免，市民負擔難免吃重。他認為，現時樓價雖然創新高，樓市短期內仍難爆煲，包括本港沒有房屋過度建設、買家過度借貸等問題，樓價亦沒有與投資者的購買力脫節，樓市難以重蹈97年般爆煲的覆轍。
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置業心聲
個案1：80後Michael 父母舊契加按助首期
年底將結婚的Michael，兩年前已有置業打算，父母把已供斷的單位舊契加按，再加上自己的儲蓄合共約200萬元，作為首期購入油塘新盤，作為婚後的安樂窩。
只有28歲的Michael，現在港島一家珠寶店當營業員，月入約4萬元，在兩年前已經成為業主，當時因為打算向女友求婚，亦希望將來有屬於自己的小天地，便產生了置業的念頭。他指，租樓好像幫人供樓，不太划算，故約花了半年時間四出睇樓，最終選擇油塘的新盤Peninsula East，因為呎價相對便宜，亦看好區內發展潛力。
最終Michael以約580萬元，購入一個520平方呎兩房單位，借6成按揭入市，當中有兩成首期是將父母持有的荃灣物業舊契加按（由他負責供樓），另外兩成則是自己的儲蓄，新舊物業每月供款合共2.2萬元，他坦言現時供樓連同準備結婚的開支，有點吃力，但相信婚後二人一起供就會輕鬆一點。
個案2：陳先生 落車易再置業難
陳先生早在2000年前後已置業上車，2009年見樓價大升，故此將單位轉售「落車」，其後一直租樓至今。
從事繙譯工作的陳先生，在2000年前後，透過政府資助購入粉嶺碧湖花園的單位，持有單位至2009年以130萬元轉售單位。陳先生解釋，當時見樓價屢創新高，原本預計在內地樓價回落下，將會拉低本港樓價，加上當時單位因漏水而遭鄰居投訴，故此趁高位將單位轉售。
然而，樓價在2009年後不但未有回落，反而屢創新高。現時翻查單位最新樓價可能已經升值1倍。其後，陳先生一直租住二手樓至今，因為家庭需要及樓價高昂影響，故此一直未有再買樓置業。
個案3：90後Mandy 上車都唔係絕望
上車對於現今年輕人來說，似乎遙不可及，但樂觀的90後Mandy卻認為：「上車都唔係絕望。」
剛大學畢業的90後Mandy表示，對年輕一代而言，買樓是困難的，但又未至於如調查所指的不吃不喝十多年方能置業。她認為，長遠而言，樓價亦會下跌。
Mandy認為，要實踐買樓計劃，首先要找工作，同時要學識投資，要有儲錢計劃，目標10年後可以置業，她坦言或者到時都要靠父母幫忙首期。
建議政府可以提供免息貸款，又或為年輕人提供上車的貸款計劃，相信有政府的幫助會好好多。
Mandy認為香港大學生具競爭力，但要有正面的心態很重要，不要一面倒只聽別人說「買樓難、上車難」而失去動力，應該肯捱、努力工作，俾信心自己。
個案4：80後Ken 租樓10年仍未上車
「我初初出來打工時，元朗YOHO Town兩房單位百餘萬有交易，幾年後（09年）我開始租樓，兩房單位已超過200萬元，至最近更加超過500萬元，更加買不到樓。」80後的Ken租樓多年慨歎樓價愈升愈高。
作為私人樂器教師的Ken，經常游走各區教導學生，所以多年來一直選擇租住交通方便的市區迷你單位，租金由最初7,000餘元升至9,000餘元，粗略估計過去數年租金支出大約60萬至70萬元，更加難儲蓄到上車的首期。
不過現時他月薪約2萬至3萬元之間，有能力負擔300餘萬元的細價單位，所以近年積極部署買樓，目標一直集中政府推售的資助房屋。
他希望政府能夠定期地推售更多居屋，只有這樣才有較大的上車機會。
（系列十之二）
撰文:
梁振鋒
報道系列: 香港向前行系列