當回報率全線破底

低息環境下買樓收租算是其中一項最穩賺的投資，但當租金回報率一再破底，遇上利息回升，出現死亡交叉時，買樓收租是否仍然划算？樓價還能否挺下去？ 租金升幅遜樓價 回報率最低2% 近幾年的超低息環境支持樓價急速上升，租金升幅遠低於樓價升幅，物業擁有者仍願意買入，一邊持有收租，一邊等待樓價升值，進一步造成私樓租金回報率一再破底的趨勢。 根據差餉物業估價署最新去年11月數據，該月私樓呈現樓價升、租金跌的背馳現象，加上年內樓價升幅達7.6%，而租金則是橫行、微跌0.1%，租金回報率進一步下跌，各類型單位回報率由2%至2.8%不等，較去年初減少0.1至0.3個百分點，均是歷史新低的紀錄。 政府加辣推15%印花稅，是希望打擊投資者入市意慾，以431平方呎以下A類單位為例，最新回報率2.8%，印花稅已經相當於接近5年半的租金收入，而面積逾1,722平方呎的E類單位，回報率更只有2%，更要收租7.5年才足夠支付印花稅，當中還未扣除差餉、地租等等收租物業支出。 扣維修行政開支 業主難獲利 事實上，參考外國地產網站Global Property Guide的數據，亦顯示香港的私樓租金回報率只有2.7%，屬於亞洲區，甚至全球偏低水平，而比香港還低的，就包括鄰近的台灣（1.57%）、新加坡（2.54%）及印度（2.39%）。 網站就指，香港的租金並不算低，要在半山租住逾120平方米（1,292平方呎）單位，月租就要7,000美元（約5.4萬港元），但如果想買的話，就要花多達300萬美元（約2,300萬港元），也指在扣除維修、行政開支後，業主難以在租金之中賺取利潤。 極低租金回報率的現象，在過往超低息環境下問題還不大，但偏偏目前利率正呈正常化的走勢，租金回報率及按揭息率兩者背道而馳的走勢，隨時是樓市轉勢的死亡交叉訊號。 以回報率最低的E類單位目前只有2%，相較目前較為普遍拆息按揭（Hiber，H按）按息H+1.35厘，實際按揭已經達2.1厘（以最新一個月拆息約0.74厘），已經出現租金回報率低於按揭的情況。 而現時最高回報率A類單位，回報率亦不過2.8%，相較按揭息率仍然有0.7厘的息差，但若果美國聯儲局今年成功落實加息3次、合共0.75厘，而本港銀行也跟隨加息的話，就有機會也出現按揭息率高於租金回報的情況。 賺息差圖利難度增 打擊投資 投資者藉買樓收租賺取息差圖利的難度大增，也打擊了買樓博升值的投資價值，樓價難免要相適應去調節。如果要恢復過往租金回報達5%的好時光，若租金不暴升，樓價就要暴跌4成。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論