2017-01-12
經濟日報
眾所周知,影響樓價的因素眾多,可謂五花八門,就以香港為例,供求嚴重失衡當然是主因。
香港人居住面積以狹小聞名於世,渴望上車及換樓需求甚大,但偏偏2003年「孫九招」及曾蔭權上台後,土地開發嚴重落後於形勢,一方面受制於填海難,另一方面受官僚影響,棕地難以運用,再加上政治因素令新開發區一拖再拖,甚至胎死腹中。
各國量化寬鬆,令利息長期低企,大量外國及國內資金湧入香港,也令本港樓價火上加油,節節上升。國內人士走資,香港也是首選,房產更是首選中的首選。
滙率影響 非即時顯現
毫無疑問,長期來說,香港擁有非常多有利樓價的因素,但其中有關聯繫滙率的影響也是重中之重,但卻往往被忽視。在聯繫滙率之下,強美元就等於強港元,港幣跟隨美元被升值。對外資而言,本港的資源,例如人工、租金等等均加價,外資減少會令香港經濟冷卻下來,特別是旅遊、零售、貿易等等。相反,最近日圓大幅貶值,令遊日的旅客大增,迫爆機場、旅館、食肆及商場,滙率的威力,可見一斑,但其影響力並不是立即顯現。
自1995年美滙指數在80點附近見底上升,當時香港樓價仍然如日中天,至兩年後的1997年爆破,而美滙指數期間一直上升至2001年的120點開始回落,直至2008年接近70點再次見底,香港的樓價也是在美滙指數見頂後兩年的2003年見底回升。由此可見,美滙指數的長期走勢會影響本港樓價,但有近兩年時差。
自2008年開始,美滙受美元利息低企影響,一直在70至80點橫行,直至2015年美國準備終結量寬措施,美元才開始強起來,2017年初已升至103點,今年特朗普上場,強調強美元政策,再加上美國若真的加息3次,美元繼續強勢,應該是合理估計。香港的樓價又會否歷史重演,在美元見底(2015年)的兩年後的2017年盛極而衰,大家不可不防。
撰文:
李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名: 專家論市