回歸20年 二手樓價升近5成

政府換屆在即，迎來香港回歸祖國20周年，泡沫成形，樓市承托力再逢考驗，對後市有何啟示？ 97年回歸後，首屆政府積極增加房屋供應，推出「八萬五」建屋計劃，惟遇金融風暴，至2003年受沙士蹂躪，樓價由97年高位大跌7成至03年低位，其間負資產一度超過10萬宗。為救市，當局推多項刺激樓市措施，至2003年中方現轉機，樓價逐步回升。 年複合增長率 約2% 至第二、三屆政府開始減供應以及繼續停建居屋，適逢2009年美國開始放水大時代，超低息揭幕，物業成熱錢「逃生門」，期內樓價及成交宗數均現上升，分別升近9成及約5成。當局見樓價升勢未止，主動推出遏抑樓市措施，冀令樓市回復健康狀態，惟未能有效令樓市降溫。 至於現屆政府自2012年上任迄今，力主「遏需求」及「增供應」兩大房策方向，未來3至4年私人住宅一手市場供應多達9.6萬伙的歷史新高，未來5年提供約9.45萬伙公屋及居屋，平均每年1.89萬伙，顯示本屆政府在增加新供應方面不遺餘力。炒風幾近絕迹，惟辣招遏投機亦壓需求，現屆政府任期內平均每月二手住宅成交挫約5成，二手樓價卻升逾45%，量價走勢嚴重背馳。 總結回歸20年期間，樓價呈現「十上十落」格局，據美聯「樓價走勢圖」，1997年樓價高位，二手平均實用呎價約7,767港元水平，遇亞洲金融風暴輾轉進入調整期，至2003年經歷沙士肆虐跌至約2,309元低位，及後樓市復甦，今年5月最新呎價達約11,509元，遠超97年高位，二十年間樓價反覆向上，目前較1997年高位累升近5成，惟若以「年均複合增長率」計算，每年樓價升幅僅約1.98%。 私樓存量倍升 撑起經濟 樓價上漲同時造就財富效應，從全港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額作計算基礎，1996年底全港私樓總存量約911,240伙，97年6月平均每宗二手成交金額約450.2萬元，即私人住宅總市值約為41,022億元，20年後至今年5月，以2016年底私樓總存量1,158,765伙、今年5月平均每宗二手成交金額約671.9萬元計算，即市值約77,852億元，20年間翻一番，升近9成，反映樓市乃支持香港經濟一大動力。 撰文: 布少明 美聯物業住宅部行政總裁 欄名: 大行觀點