2017-06-23
經濟日報
最近商業靚地皮受財團注視，正當兩幅商業地已破紀錄成交，另邊廂銅鑼灣怡東酒店地皮於市場放售，估值達300億元，會否最終盡破物業市場成交紀錄創新指標？
上月尾，文華東方國際宣布，就有關香港怡東酒店的長遠策略方案進行檢視，決定測試對可能出售該項物業的市場反應。
怡東酒店地 選定推廣代理
據了解，兩星期前多間測量師行向業主方面提供計劃書，暫時選定其中兩公司作市場推廣代理，換言之，推售正式啟動。該物業於2015年2月獲屋宇署批出建築圖則，准重建一幢樓高26層的商廈，可建樓面面積約68.4萬平方呎，預計新買家購入重建寫字樓機會較大，業界分析樓面地價約4萬元。
有消息人士透露，經過美利道地皮以破紀錄成交後，業主有意加價，預計每平方呎樓面地價約4.5萬元，涉資約308億元。若按物業價值約250億至310億元計，已打破本港最大物業成交紀錄（2011年新加坡基金以188億元購入九龍塘又一城商場），成為新地王。
一幅價值300億元地皮，聽起來似天文數字，實際上仍算物有所值。先講項目規模，核心商業及零售區，向來全幢放售不多，即使市場上放售的項目，可能僅數千平方呎地盤，重建計劃不大。對上區內較具規模的商廈，便是附近Tower 535，前身為中央樓，舊樓經過多年併購聯合出售，才最終重建成26萬平方呎商廈。畢竟市區物業罕有，單靠併購逾萬平方呎地盤也不容易，如今怡東酒店地盤達4萬平方呎，可重建成約68萬呎樓面，規模之大是市場上絕無僅有。
據仲量聯行資料顯示，銅鑼灣區商廈最新空置率為2.7%，屬甚低水平，甲廈呎租約60至70元。近月銅鑼灣利園3期，一連錄得多宗租務，不約而同，很多公司搬至銅鑼灣，正因中環租金高企，搬遷至中環至少可節省3成租金開支，從投資價值計算，銅鑼灣全幢商廈回報是不俗。此外，銅鑼灣是全球舖租最貴地區，項目重建後，將有商舖部分。不過，今時不同往日，數年前自由行消費旺，銅鑼灣舖租高峰，持有商場及商舖固然理想，但目前舖租已從高位回落4至5成，未來能否重返高峰仍是未知之數，若零售業向好，項目價值肯定更高。
全海景寫字樓亦難求，如果大家有去過目前怡東酒店頂樓餐廳，肯定對景觀甚為難忘，因面前是無遮擋，不僅是全海景，另一邊可望向中環方向，絕對是維港煙花海景位置。事實上，景觀往往是商廈關鍵因素，海景單位造價便高3成以上，大廈落成後屬全海景單位。
命名權與廣告位 價值巨大
當然，項目最大價值之一，還是物業的命名權及廣告位，若從尖沙咀海傍望向銅鑼灣，也會發現怡東酒店頂樓廣告位，是非常搶眼，如果放上名車、奢侈品牌的廣告，必有助宣傳。除了本地財團留意外，中資機構亦不時希望購全幢商廈，如果由中資機構購入，放上集團廣告板，就可顯示地位。
記得去年長實旗下中環中心樓面，屢傳中資機構洽購的消息，涉資200多億元，惟一直只聞樓梯響。同樣價值200億至300億元，怡東酒店的優勢是完整業權，可作重建，而中環中心涉及僅約75%樓面，新買家即使購入，亦沒法改名。最近走進灣仔告士打道，先發現美國萬通大廈，現易名為「中國恒大中心」，而同地段的大新金融中心，門口正進行翻新，並印上「光大中心」名字，恒大及光大分別以125億及100億元購入兩幢商廈，命名權價值從而可見。怡東酒店地皮擁有以上優點，即使銀碼大，仍肯定獲多路財團注視，隨時又再打破地王紀錄。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論