2017-01-10
經濟日報
綜合近期市場的分析，大部分均認為，未來一段時間仍是新盤主導樓市的變化，唐榮根據一些數據，嘗試描繪未來數年新盤市場的演變。
分析新盤市場，應該從土地拍賣，投放至私人市場之中說起，假設土地售出後3年可以樓花形式出售，滿足買樓需求、然後再3年落成入伙，供應實際的自用及租住需求，只要掌握近數年的土地供應，便可推演未來6年的新盤供應情況。舉例2010/11年度拍賣的土地，可粗略假定為2013/14年度銷售樓花，在2016/17年度落成入伙。
當然，亦有可能速度較快、地盤較小的，合計所花時間只有5年、又或平整地盤有難度，結果要用超過6年時間，但並不在本文假設之列。
本財年供1.9萬伙 料6年後落成
推演至2023年供應前，先看看美聯物業報告指出，政府早前公布2017年1至3月（即16/17財政年度第四季）賣地計劃，新一季共提供3,610伙，為本財年最少的一季。不過，連同本財政年度首三季合計，全年累計達19,460個單位，已超越16/17年度約1.8萬伙的土地供應目標，高出約8%。
近數年政府賣地相當穩定，近四個財年保持1.8萬至約2萬伙水平。本財政年度土地供應數字達19,460伙，與上年度19,870伙相若，僅低約2.1%，亦與前一年度20,300伙少約4.1%，比起13/14年度18,050伙則高出約7.8%。
值得留意的是，政府未有減慢推地步伐，並預告下個財年首季推地更可提供超過5,000個單位。美聯物業預估，隨着土地供應持續增加，預期短期內未來3至4年一手私人住宅供應數字將進一步攀升，並打破目前9.3萬伙的高位紀錄。
附表是根據相關數據推算，如上文所指，今個財政年度至3月底，估計合共推售可建19,460伙的土地、3年可售樓花的假設，這批單位將在2019/20年度可以推出樓花銷售，預計2022/23年度落成入伙。
這個推算似乎亦頗接近現實，舉例附表顯示2016/17年度可售樓花有1.8萬伙，而地政總署去年批出1.7萬伙預售樓花。同年度推算約1.2萬伙落成，差估署資料亦顯示，去年截至11月，約有1.2萬私樓入伙。
新盤量成定局 下任特首難扭轉
至於2017/18年度起的土地供應可建單位數目、2020/21年度起的可售樓數目、2023/24年度的落成新盤量，即全部均為未知數。假設依從長遠房策略所訂目標推出供應，可以預計無論土地供應、可售樓花及落成單位，將持續在18,000伙左右的水平上落。
附表資料其實亦告訴大家一個現實，明年7月新政府換屆，任期由2017年7月至2022年6月，相信不少參選人把房屋設為重要施政目標及議題，但不論新特首如何大有為，他或她大部分任期的樓花以至現樓新盤供應已成定局，根本無法扭轉。假設新一任特首要大增新盤供應，最快要在2020/21年度才能以樓花形式推出市場，要建成現樓更是任期完結後的事。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論