2017-03-16
明報
【明報專訊】3位特首候選人前晚參與電視辯論，房屋政策是焦點之一，當中林鄭月娥及胡國興提出興建「港人首置上車盤」，惟曾俊華指有關建議不太可行，認為應多建公屋。香港黃金50創辦人林奮強接受訪問時則指出，目前樓價之高已脫離一般本地居民可負擔的水平，惟升勢由剛性需求帶動，中期料仍易升難跌，建議未來政府不論港人首置上車盤及公屋均應該大量興建，而前提是新一任特首必須與各界凝聚共識，大量增加土地供應。
明報記者 葉創成
雖然特首梁振英由競選到上任至今，一直把房屋問題列為施政重點，惟中原城市指數於他在2012年7月上任前的105.46，至上周收報148.67，足足升了逾四成；另外，根據國際調查機構Demographia統計，截至去年9月底，本港住宅樓價中位樓為家庭住戶每年收入中位數的18.1倍，連續7年成為全球樓價最難負擔的城市。
林奮強曾在梁振英任內擔任行政會議成員，而他昔日任職瑞銀時亦被公認為星級地產分析員，加上他本身投資物業經驗豐富，在2003至2004年SARS前後，以至2008年金融海嘯後，均曾趁低吸納，大舉買入本港物業，過去3年沽出其中4項，包括今年1月以3080萬元沽出2008年買入的大角嘴維港灣複式單位，勁賺1490萬元。目前他仍持有約10個物業，市值逾3億元。
需求不斷增長 一手全獲吸納
林奮強引述運房局數據指，截至去年底，未來3至4年可提供的私人住宅單位數目達9.4萬個（見圖），在梁振英任內增加45%，某程度上的確可以起到穩定樓價的作用，但不太可能令樓價因此大跌。他解釋，決定樓價升跌的主要因素並非一手新增供應，而是需求及二手供應，「香港樓市的剛性需求真的好強勁，2012年起非本港永久居民來港置業須繳付15%買家印花稅，去年11月起本港永久居民若非首次置業亦要繳付15%印花稅，基本上已為本港非首置買家清場，故我相信近月買樓的逾九成是香港人，大部分是自住而非投資，惟期內樓價仍錄升幅。」
「剛性需求如此強勁，我覺得主要原因是人口增長理想（編按：根據港府中期人口統計結果，去年居港人口為734萬，較2011年的707萬增長3.8%），可見雖然近年很多香港人不斷話想移民，但真正賣樓離港的人不多；另一原因是本港每年有近5萬對新人結婚，當中即使只有一半新人因為結婚而買樓，每年新增私人住宅供應已被全數吸納。供應方面，目前二手私人住宅存量約120萬戶，當中約三分之二業主已還清按揭，大部分以此為自住物業作退休用途，那麼他們怎會沽貨呢？賣樓後他們住哪裏呢？既然二手供應不會顯著增加，樓價又跌得去邊呢？你要記住，主導樓價的是二手供應，120萬戶只要有1%沽貨，已經有1.2萬個單位供應！」
美元兩年後若轉弱 港樓更熾熱
另一值得注意的因素是美元走勢。林奮強指，市場憧憬美國總統特朗普上場後經濟復蘇轉強，加快加息，美元早前曾升至近15年高位，這趨勢理論上不利本港經濟及樓市，惟樓價卻因其他強勁的基本因素而不跌反升，「近月我們見到很多港人放假便出外旅遊，那麼誰人留在本港消費呢？另外，由於港元跟隨美元轉強，兌其他貨幣亦顯著升值，目前本港業主若沽出物業轉買英國樓，與去年比較已賺兩成匯價，但為什麼本港樓價仍然這麼硬淨呢？這才令人驚奇！」他估計，假如特朗普的施政未能達到預期效果，美元兩年後便會出現轉弱的新趨勢，屆時港元將跟隨美元兌其他貨幣貶值，港樓對非美元地區的投資者來說便會變得相對廉宜，有可能觸發新一輪升浪。
根據上述分析，林奮強料本港樓價中期仍有支持，短期即使下行，亦屬溫和調整，大跌空間有限。
樓價不下 港尖子或湧深圳發展
惟由於目前樓價之高，已屬非一般港人所能負擔的水平，故林奮強建議下屆特首應該優化房策，進一步增加土地供應，以滿足港人的住屋需求：「目前即使本港樓價能夠保持穩定，亦不代表香港人的人心穩定。因為本港樓價如此高，即使是最有能力的1%至2%年輕人，若沒有家庭幫助，也買不到合適的居所，這些叻仔叻女可能因此便轉去深圳工作兼買樓，令本港失去原本屬於自己的人才。這樣人心不穩定的局面若延續下去，香港便會不斷輸出人才，將成為下一個菲律賓，長線一定影響經濟及不利樓價；另外，不止年輕尖子的買樓需求要照顧，正在輪候公屋的中低收入人士住屋需求也不容忽視，因為他們也是香港社會的一分子。所以我覺得一定要處理供應不足的問題；既然很多人唔夠飯食，唯一的解決方法就是積極造米！」
倡全民議政 謀共識增供應
林奮強續說，對於填海、發展棕地、郊野公園或新界新市鎮以製造土地，社會各界有不同看法，就此他同意林鄭月娥的觀點，即下屆特首在當選後，應該在短期內舉行全民議政會議，就如何增加土地供應及其他政策達成共識，然後在餘下任期果斷執行：「如何造地是一個複雜的議題，但不造地如何提供足夠的住宅供應給我們香港人，特別是年輕人呢？所以我希望不同政治立場、政治光譜的人士就此達成共識，令每個香港人也可以安居樂業。」
[名人樓市論壇]